房地产估价师《房地产基本制度与政策》往年真题（4）

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四、综合分析题（共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
（一）
    甲开发公司（以下简称甲公司）2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999 000 m2的综合小区，该地块原有133 200 m2工业生产用地、399 600 m2仓储用地、266 400 m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5％优惠。当地契税税率4％。丁某2002 年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期房），并一次性缴纳了房价款。
1．乙公司的咨询报告中，表述正确的是（    ）。
    A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
    B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
    C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
    D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房

2．甲公司实施房屋拆迁时，可对（    ）的房屋依法给予补偿。
    A．产权人下落不明                     
    B．报建未批准
    C．被依法查封                         
    D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

3．下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（    ）。
    A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延
    B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延
    C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延
    D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

4．下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（    ）。
    A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
    B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值
    C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价
    D．估价专家委员会应当在自收到申请之日起10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告

5．下列表述中，不正确的是（    ）。
    A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
    B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
    C．甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
    D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

6．甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是 （    ）。
    A．坡屋顶层高在2．20m以上的部位
    B．在批准期限以内的临时房屋
    C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台
    D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊

7．下列表述中，不正确的是（    ）。
    A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
    B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20％，应缴纳土地增值税
    C．甲公司必须交耕地开垦费
    D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响

8．下列表述中，正确的是（    ）。
    A．城建单位9月 1日领取施工许可证，如第二年5月 12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止
    B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
    C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
    D．工程验收的前提条件之—是甲公司已按合同约定支付工程款

9．丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（    ）。
    A．7220元                                 
    B．7600元
    C．14440元                                 
    D．15200元
（二）
    某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
10．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（    ）。
    A．人绿地率                                  
    B．停车位
    C．用地性质                                  
    D．建筑密度

11．该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（    ）。
    A．需求曲线已向右上方移动                 
    B．需求曲线已向左下方移动
    C．需求量已在需求曲线上向下移动           
    D．需求量己在需求曲线上向上移动

12．该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（    ）。
    A．扩股增资                                 
    B．预售商品房
    C．以融资租赁方式承租大型设备               
    D．以在建工程抵押贷款

13．该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（    ）的建筑面积。
    A．综合楼                                  
    B．住宅
    C．水塔                                    
    D．配套公建用房

14．关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（    ）。
    A．双方达成的是一种单务合同
    B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
    C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
    D．开发公司开始支付的款项是一种定金

15．关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（    ）。
    A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
    B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
    C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
    D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类

答案：

1．BD    2．ACD     3．D       4．A      5．ACD
6．D     7．ABC     8．D       9．A      10．C
11．B    12．A      13．ABD    14．BC    15．BD

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