2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试卷下

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　　16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(　　)。
　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
　　B.合法原则属于一般性原则
　　C.最高最佳使用原则属于技木性原则
　　D.谨慎原则属于一般性原则

　　17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(　　)。
　　A.签订估价委托合同之日
　　B.发放抵押贷款之日
　　C.完成估价对象实地查看之日
　　D.未来处置抵押房地产之日

　　18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是(　　)万元。
　　A.0～50
　　B.50～75
　　C.50～10O
　　D.100～150

　　19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　　)元每平米。
　　A.3868.92
　　B.4000.00
　　C.4072.54
　　D.4286.89

　　20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　　)元每平米。
　　A.2427.18
　　B.2500.00
　　C.2575.00
　　D.2659.57

　　21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　　)元每平米。
　　A.2204.55
　　B.2397.99
　　C.3237.60
　　D.3345.64

　　22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。
　　A.1838.00
　　B.1844.55
　　C. 1845.87
　　D. 1850.00

　　23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
　　A.2.00％
　　B.2.13％
　　C.2.22％
　　D.2.50％

　　24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。
　　A.35B.85
　　B.360.49
　　C.362.93
　　D.365.29

　　25、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为(　　)。
　　A.7.65％
　　B.B.75％
　　C.9.42％
　　D.10.19％

　　26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为(　　)万元。
　　A.85.45
　　B.87.16
　　C.88.50
　　D.88.90

　　27、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(　　)万元。
　　A.2281.83
　　B.2474.60
　　C.379B.30
　　D.4119.18

　　28、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是(　　)。
　　A.估算后续开发经营期　
　　B.估算后续开发的各项支出、收入
　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
　　D.估算开发期中的利息和利润

　　29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( ) 元每平米。
　　A.4075.0
　　B.4242.5
　　C.4410.0
　　D.4577.5

　　30、某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为(　　)。
　　A.1.67％
　　B.2.33％
　　C.2.75％
　　D.3.33％

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