2016年房地产估价师理论与方法模拟试题二

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    21、从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要包括( )。
　　A、城市规划
　　B、险情危害的相邻关系
　　C、农用地转为建设用地
　　D、耕地转为非耕地

　　22、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。
　　A、出售型房地产
　　B、出租型房地产
　　C、办公型房地产
　　D、自用型房地产

　　23、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50

　　24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。
　　A、过去数据简单算术平均法
　　B、过去数据加权算术平均法
　　C、未来数据简单算术平均法
　　D、未来数据加权算术平均法

　　25、人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。( )
　　A、对
　　B、错

　　26、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类 房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元/m2。
　　A、3314
　　B、3347
　　C、3380
　　D、3033

　　27、房地产之所以有价格，前提条件是( )。
　　A、有效供给
　　B、有效需求
　　C、有用性
　　D、稀缺性

　　28、计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。( )
　　A、对
　　B、错

　　29、城市规划限制条件可通过下列( )文件了解到。
　　A、规划要点、规划设计条件通知书
　　B、审定设计方案通知书
　　C、建设用地规划许可证
　　D、建设工程规划许可证

　　30、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
　　A、对
　　B、错

    31、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。
　　A、待开发房地产在开发前后的状况
　　B、开发后的房地产经营方式
　　C、开发完成后的房地产价值
　　D、开发成本和管理费用等费用

　　32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。
　　A、65.4
　　B、81.8
　　C、87.2
　　D、109.0

　　33、下列关于长期趋势法的描述正确的有( )。
　　A、长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断
　　B、长期趋势法是借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在学 易整理
　　C、长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产
　　D、长期趋势法的适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史资料要真实

　　34、在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
　　A、估价方法
　　B、估价目的
　　C、估价时点
　　D、估价对象状况

　　35、 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
　　A、甲
　　B、乙
　　C、甲、乙一样多
　　D、无法比较

　　36、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
　　A、未来净收益的大小
　　B、获得净收益的可靠性
　　C、获得净收益期限的长短
　　D、获得净收益预期

　　37、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
　　A、房地产损害赔偿案件
　  B、房地产纠纷案件
　　C、房地产预售
　　D、房地产预测

　　38、在市场经济中，( )是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。
　　A、抽签
　　B、计划
　　C、价格
　　D、礼让

　　39、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
　　A、充公权
　　B、管制权
　　C、征税权
　　D、征收权

　　40、楼面地价应该是( )二者之比值。
　　A、建筑容积率与土地单价
　　B、土地单价与建筑覆盖率
　　C、土地单价与建筑容积率
　　D、土地总价与总建筑面积

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