2016年房地产开发经营与管理考试试题

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2006年《房地产开发经营与管理》考试试题

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）
a获取房地产当期收益
b获取房地产未来收益
c直接从事房地产开发经营活动
d间接参与房地产开发经营活动

2、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视
a各异性
b适应性
c相互影响性
d专业管理依赖

3、下列关于房地产投资信托基金（reits）特征的表达中，不正确的是（ ）
a有专业投资管理者负责经营管理
b收入现金流的主要部分分配给了股东
c分为权益型和抵押型两种形式
d投资流动性好

4、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）
a4.42%
b8.11%
c8.13%
d9.54%

5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）
a城市或区域产业结构与布局
b人口数量也结构
c土地资源状况
d建筑技术进步

6、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为(　)
a房地产平均价格
b 房地产中位数价格
c房地产价格指数
d房地产同质价格

7、随着社会经济的发展，房地产价格总体上是（ ）波动的趋势。
a向下
b平稳
c不稳定
d向上

8、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段
a租金增长率上升
b新增供给小余新增需求
c新开工项目增加
d租金增长率下降

9、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作
a投资机会选择于决策分析阶段
b前期工作阶段
c建设阶段
d租售阶段

10、房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取
a施工单位
b建设单位
c监理单位
d设计单位

11、某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）
a随行就市定价法
b价值定价法
c应战定价法
d挑战定价法

12、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）
a服务市场
b合格有效市场
c有效市场
d潜在市场

13、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）
a简单平均法
b移动平均法
c加权移动平均法
d指数平滑法

14企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式
a单一市场集中化
b产品专业化
c市场专业化
d全面覆盖

15、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是（ ）元
a1428.74
b1847.55
c2279.87
d2291.27

16、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
a1843.86
b1847.55
c2279.87
d2291.27

17、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元
a34000.00
b83265.38
c87867.78
d91022.12

18、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（ ）元
a994.37
b1016.81
c1255.16
d1387.24

19、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 （ ）
a与财务报表中的成本完全不一样
b应根据实际发生费用记录来确定
c与财务报表中的成本一样
d是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

20、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率（ ）
a小于20%
b满足目标收益率要求
c大于20%
d不满足目标收益率要求

21、某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为（ ）
a17%
b12.0%
c13.1%
d19.1%

22、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
a1.4
b1.5
c1.6
d1.8

23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析
a最低租售价格
b最低租售量
c最低利润水平
d最高土地取得价格

24、房地产项目风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是（ ）
a专家打分法
b三项预测值发
c解析法
d蒙特卡洛模拟法

25、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素
a变动可能性
b影响重要性
c发生经常性
d类型归属性

26、投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等
a规划设计方案
b投资估算
c资源条件
d投资权益

27、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）
a建筑安装工程费
b公共配套设施建设费
c土地费用
d基础设施建设费

28、下列报表中，不属于房地产开法项目财务报表中基本报表的是（ ）
a资本金现金流量表
b资本来源与运用表
c损益表
d投资计划与资金筹措表

29、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）
a管理费
b销售费用
c其他费用
d前期费用

30、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析
a财务盈利能力
b清偿能力
c资金平衡情况
d营运能力

31、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元
a3583
b3909
c4300
d4778

32、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险
a信用
b管理
c法律
d操作

33、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金
a政府政策性
b 资产变现
c企业入股
d个人入股范围

34、下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）
a保险费
b房产税
c法律费
d贷款利息

35、某受益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元
a16
b18
c20
d22

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

1、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）

2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）
a导致房地产实际价值下降
b导致房地产实际价值上升
c加大投资者债务负担
d抑制房地产市场需求
e增加房地产市场需求

3、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（ ）
a加大城市基础设施建设投入
b调整银行贷款利率
c调整公共住房政策
d调整房地产税收政策
e加快城市化进程

4、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( )
a按存量增量细分
b按交易形式细分
c按目标市场细分
d按房地产用途细分
e按地域细分

5、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）
a建设工程规划许可证
b选址规划意见通知书
c项目设计方案的总平面图
d城市规划部门批准征用土地的计划任务e1/2000或1/500的地形图

6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）
a随机型竞争者
b凶猛型竞争者
c选择型竞争者
d从容不迫型竞争者
e软弱型竞争者

7、下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）
a等于银行存款利率
b等于银行贷款利率
c是投资这所要求的最低利率
d是银行同业之间的短期资金借贷利率
e一般使用无风险的国债收益率作为其代表

8、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）
a资金时间价值是资金的增值特性使然
b利率是资金时间价值的一种标志
c从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
d即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
e资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

9、房地产开发企业的经营承办主要包括（ ）
a土地转让成本
b经营管理费用
c配套设施销售成本
d商品房销售成本
e现金报酬率

10、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）
a投资回收期
b借款偿还期
c利息备付率
d财务净现值
e现金报酬率

11利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的是（ ）
a项目净现值期望值大于零，则项目可行
b净现值标准差能准确说明项目风险的大小
c净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
d净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
e净现值期望值相同时，标准差小的方案为由

12、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）
a基准为收益率
b目标收益率
c出租率或空置率
d毛租金收入
e运营成本

13、房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）
a开发内同和规模的分析与选择
b评价方案构造
c区位分析与选择
d开发时机的分析与选择
e融资方式的分析与选择

14、对零售商业务也进行分类的主要依据有（ ）
a建筑规模
b经营商品的特点
c商业辐射区域的范围
d周围环境
e服务人口的收入水平

15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）
a发行企业债券
b向银行借入信用贷款

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