2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》精选试题5

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计算题：

1．某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2．该家庭首付了房价总额的30％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5％和6.8％，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（8分）

答案：
1.（1）P1=10万元 P2=25.2-10=-15.2万元

　（2）n=15×12=180
　　i1=4.5％/12=0.375％
　　i2=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)
　　A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
　　A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
　　=1352.66元（按照0.57%）
　　=1349.62元（按照0.567%）
　　=1349.31元（按照0.5667%）

　（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）
　　=6041.74元（按照0.567％）
　　=6040.86元（按照0.5667％）

　（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
　　P1=5万元 n=（15-3）×12=144
　　=PP2[i2（1+i2）]，[（1+i2）n-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）144]/[（1+0.57％）144-1]
　　=509.94元（按照0.57％）
　　=508.98元（按照0.567％）
　　=508.89元（按照0.5667％）

　（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A-=2117.65-509.94
　　=1607.71元（按照0.57％）
　　=1605.63元（按照0.567％）
　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2．某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设-建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2．第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800／m2．项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）

答案：　　
第一种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A
　　第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元
　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元
　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480万元
　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
　　第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平：
　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A
　　A=86.45元/m2

　　第二种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A
　　第1年：年初支出200万元；年末收入400× 8000=320万元
　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元
　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480万元
　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
　　第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）投资的现值=收益的现值：
　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A
　　解得A=86.45元/m2

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