2016年房地产估价师《案例与分析》考试模拟试题（二）

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（一）1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米，建筑面积50000平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积3：7比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅还需交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：

1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（　　）
A， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元
B， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元＋需补交的土地使用权出让金1500万元
C， 在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元
D，在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元

2，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为（　　）
A，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％
B，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－其中的土地使用权出让金部分）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
C，建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
D，以上三种判断都不对

（二）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外资成立合作企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。

1，能否改建的最终批准权在于（　　）
A，政府房地产管理部门　　　　　　　　　　　　
B，政府规划管理部门
C，政府土地管理部门　　　　　　　　　　　　　
D，上级总公司

2，评估时依据的建筑面积应为（　　　）
A，460平方米　　　　　　　　　　　　　　　
B，600平方米
C，1000平方米　　　　　　　　　　　　　　
D，以上三个面积都不对

3，该公司委托评估应选择（　　　）
A，房地产管理部门　　　　　　　　　　　　　　
B，资产管理部门
C，有资格的房地产估价公司　　　　　　　　　　
D，验资公司

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