2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》经典试题4
五、指错
、××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××号,房地产估价机构资质等级:×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号,四至××××,属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司
六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,首先采用收益法对其进行整体估价,然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在
将上述相关数据:=,=代入上述公式,有:=万元二成本法估价测算过程估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法,估价对象土地使用权出让期年的基准地价为每
答案:
1.“估价时间”用语错误,应为估价时点
2.缺少估价原则
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4.未分析租金水平的变化趋势
5.一层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
6.三层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
7.六层有效毛收入计算错,未考虑使用面积系数
8.年运营费用中不应计算土地使用费
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10.保险计算基数错,不应以年租金收入为技术,应以建筑物价值为基数计算
11.资本化率取值未说明理由
12.可获收益年限错,应为36年
13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错
14.基准地价修正法中已经过年限错,应为4年
15.基准地价修正法无评估过程,土地价格的内涵未交代清楚
16.未计算精装修成本费用(建安费)
17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19.成本法中未考虑相关销售费用
20.未说明估价结果的确定的理由
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