房地产基本制度与政策选择题（２）答案

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第26题试题答案：D 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 考点29：房屋租金； 房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。 《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收缴。”

第27题试题答案：A 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 考点15：以划拨方式取得的土地使用权转让时，不办理出让手续的情况； 《转让管理规定》规定以下几种情况可以不办出让手续： 1．经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于： （1）国家机关和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 2．私有住宅转让后仍用于居住的。 3．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。 4．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。 5．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。 6．根据城市规划土地使用权不宜出让的。 7．县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

第28题试题答案：D 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 考点1：房地产交易包括的形式； 《城市房地产管理法》中规定房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。 第六章 房地产交易管理制度与政策 考点2：房地产交易管理的概念； 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。

第29题试题答案：C 知识点：第六章 房地产交易管理制度与政策 考点13：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让； 划拨土地使用权的转让，按国务院国发[1992]61号文件《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》的规定，须经当地房地产市场管理部门审查批准。原先国家规定划拨土地使用权必须先办理出让手续然后才能转让。对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

第30题试题答案：B 知识点：第七章 房地产权属登记制度与政策 考点11：房地产权属登记的程序； 房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。 1．受理登记申请。 2．权属审核（一般采用“三审定案” 的方法，即采用初审、复审和审批的方法）。 3．公告。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。 4．核准登记、颁发房屋权属证书。

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第31题试题答案：C 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 考点5：房产税； 房产税是《中华人民共和国房产税暂行条例》设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1．纳税人 凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 2．课税对象 房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 3．课税依据 （1）对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据计算缴纳。 （2）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4．税率 房产税采用比例税率：按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 5．纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳，按年计征、分期缴纳。 对符合规定的某些房产，可以免征房产税。

第32题试题答案：C 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 考点8：耕地占用税； 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。 1．纳税人 耕地占用税的纳税人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 2．课税对象 征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。 3．税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次： （1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元； （2）人均耕地在1至2亩（含2亩）的地区每平方米为1.6元至8元； （3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元； （4）人均耕地在3亩以上的地区每平方米为1元至5元。 各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。 4．计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 5．加成征税 根据有关规定，加成征税政策主要有以下三项： （1）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。 （2）对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。 6．减税、免税 在某些情况下，耕地占用税可以减、免。 农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 7．纳税环节和纳税期限 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

第33题试题答案：A 知识点：第八章 房地产税收制度与政策 考点5：房产税； 房产税是《中华人民共和国房产税暂行条例》设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1．纳税人 凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 2．课税对象 房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 3．课税依据 （1）对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据计算缴纳。 （2）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4．税率 房产税采用比例税率：按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 5．纳税地点和纳税期限 房产税在房产所在地缴纳，按年计征、分期缴纳。 对符合规定的某些房产，可以免征房产税。

第34题试题答案：B 知识点：第九章 住房公积金制度与政策 考点4：住房公积金管理的基本原则； “住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。 住房公积金管理委员会决策：是指该委员会作为住房公积金管理的决策机构，对住房公积金管理的有关问题进行管理研究，依法做出决策。 住房公积金管理中心运作：是指各城市依法成立住房公积金管理中心，承担住房公积金的管理运作职责。住房公积金的运作体制是住房公积金管理的关键和中心环节。管理中心是公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。 银行专户存储：是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。 财政监督：是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机制。财政监督是以财政监督为代表的一个完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职工和单位监督、社会监督。此外，还要加强建设行政主管部门的行政监督。其目的是保证住房公积金的安全性和专项使用性，规范住房公积金的管理行为。

第35题试题答案：C 知识点：第九章 住房公积金制度与政策 考点9：个人住房公积金的免税； 职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。

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第36题试题答案：B 知识点：第十章 物业管理制度与政策 考点22：维修基金的筹集； 维修基金的筹集分以下两种情况： 1．商品房销售 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。 2．公有住房出售 公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。 (1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。 (2)购房者按购房款2%的比例向售房单位交缴维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第37题试题答案：A 知识点：第十章 物业管理制度与政策 考点13：业主大会的召开； 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召开，一般一年召开一次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 业主大会做出决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出修改业主公约、业主大会章程、选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第38题试题答案：D 知识点：第十一章 房地产经纪活动相关法律 考点4：合同的订立程序； 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 1．要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定： (1)内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款； (2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

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