房地产经济学

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1.概述
1.1房地产估价概念
所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
房地产估价=科学 艺术



1.2房地产估价的必要性
不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。
⑴房地产交易的需要
⑵房地产抵押的需要
⑶房地产保险和损害赔偿的需要
⑷房地产税收的需要
⑸房地产征用补偿的需要
*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥

2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
⑴合法原则
要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。
《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；
*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。
土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。
城市规划创造土地价值。
*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。
如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。




2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。
⑴获取估价业务
被动接受、主动争取、自有自估

⑵确定房地产估价的基本事项
①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？
明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。
如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
②确定估价对象：实体状况、权利状况
实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。
权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）
③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。
三种方式
④签订估价合同
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