土地估价师考试土地估价相关经济理论与方法试题2

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71．应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益, 当预期收益呈周期性变化时，可以用(     )作为预期年收益。 
a．评估期前后若干年的年平均 
b。某一周期各年收益额的折现加权平均值 
c．等差时间序列模型的模拟值 
d．等比时间序列模型的模拟值 
72．根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在(     )城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。 
a．20力以上     b．30万以上     c．50万以上     d．100万以上 
73．在市场经济体系中，土地市场应属(     )市场。 
a．充分竞争     b．不充分竞争     c．资金     d．生产资料· 
74—76题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
甲公司在某市规划区内取得一宗土地，计划建一宾馆，现已开工。由于融资的需要，甲公司拟以该宗地抵押贷款，并委托某土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准文件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。 
74．在该种情况下，根据《城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地(     )。 
a．符合法律规定 
b．需先办理抵押贷款审批手续 
c．建设用地规划审批手续不全 
d．未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金 
75．根据《城市规划法》的规定，甲公司在开工建设前还必须取得(     ). 
a．建设用地规划许可证     b．国有土地使用证 
c．土地使用权出让合同     d．控制性详细规划许可证 
76．对土地评估公司来说，下列最合适的做法为(     )。 
a．因土地手续不全，为了降低公司评估业务风险，拒绝承接该评估业务 
b．签订评估协议，按甲公司要求，评估该宗土地及在建工程价格 
c．签订评估协议，只评估该宗土地价格 
d．建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续和土地产权手续，待手续齐全后再进行评估 
77．某市基准地价的估价期日为2000年7月1日，据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1 h间地价每月递增1％，若评估2002年10月1日的地价水平，则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取(     )。 
a．127．0     b．128．0     c．130．82     d．132．13 
78．当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的(     )时，经行政主管部门批准后即可预售。     ． 
a. 20％     b．25％     c．30％     d35％ 
79．下列房地产经营活动属于房地产二级市场的是(     )。 
a．国有土地使用权的协议出让     b．新建房地产的买卖 
c．国有土地使用权的拍卖出让     d．征用集体所有土地 
80．据报载：截止到2001年底，某市有高科技园区3个，已征土地632．5公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的18％，文中所用的三项统计指标分别为(     )。 
a．总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标 
b．总体单位总皇指标；总体标志总量指标；比较相对指标 
c．总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标 
d．总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标
81．进行开发项目的财务评价时，如果项目投资回收期小于计算期，则财务净现值 
a．<0，项目不可行             b．>0，项目可行 
c．<0，项目可行               d．>0，项目不可行
82．采用年数总和法计提折旧，折旧额(     )。 
a．各年相等     b．逐年递增     c．逐年递减     d．先增后减 
83．采用插值法求内部收益率，fnpv(i1)、fnpv(i2)分别为采用小i1时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求(     )。 
a．fnpv(i1)、fnpv(i2)同时为正，且i1与i2相差超过2％ 
b．fnpv(i1)、fnpv(i2)同时为负，且i1与i2相差不超过2％ 
c．fnpv(i1)、fnpv(i2)取异号，且i1与i2相差不超过2％ 
d．fnpv(i1)、fnpv(i2)取异号，且i1与i2相差超过2％ 
84．建筑密度等于(     )除以土地总面积。 
a．总建筑面积                   b．总人口数 
c．总使用面积                   d．建筑基底总面积 
85．我国会计实务中，房地产开发的期间费用不包括(     )。 
a．建安费用     b．管理费用     c．财务费用     d．销售费用 
86．房地产开发商通过预售房屋或出卖楼花，提前回收资金，从风险防范策略看, 这种处理风险方式称为(     )。 
a．风险回避     b．风险追逐     c．风险转移     d．风险抑制 
87-90题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
某房地产开发公司在对当地房地产市场进行调研的基础上，进行开发项目的可行性分析。若确定项目基准收益率为12％，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表。
87．该房地产开发项目第3年的累计净现金流量为(   ) 
a．   -200     b．   -100     c．0     d. 100 
88．该房地产开发项目的投资回收期为(     )年。 
a．3. 2     b．3. 4     c．3. 8     d. 4. 8 
89．该房地产开发项目的财务净现值为(     )万元。 
a．71     b．196     c．159       d. 450 
90．请根据上述分析结果，判断该房地产开发项目(   ) 
a．敏感性高     b．敏感性低     c．不可行     d. 可行 
91．拟建项目进行投资估算时应该采用(     )。 
a．工程概算定额   b．工程预算定额   c．工程结算定额   d．工程决算定额 
92．在评估新建不动产时，经常要查询建设单位为建设工程编制的财务总结，以了解和确定建筑工程的实际投资额，通常该投资额的计算必须以(     )为依据。 
a．工程结算     b．竣工决算     c．施工图预算     d．施工图结算 
93．在编制建设工程概预算时，土建工程一般属于(     )。 
a．单项工程     b．单位工程     c．分部工程     d．分项工程 
94．在建设工程预算中，一般把土地开发费计人(     )之中。 
a．前期费用     b．间接费用     c．直接费用     d．无关费用 
95．在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有(     )，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。 
a．设计概算     b．设计预算     c．初步估算     d．修正概算 
96．采用三阶段设计形式的工程建设项目，在(     )，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
a．技术设计阶段   b．技术论证阶段   c．施工图设计阶段d．施工设计阶段 
97-100题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
  现有商贸公司a、建筑公司b、房地产咨询公司c，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中a、b公司以现金入资，c公司以技术入股，三方所占股份分别为78％、17％、5％，注册资金2000万元，全部投入该项目。
a公司所出资金中，有1500 万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的贷款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，d公司中标承担该商品房的建设工程。在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。 
97．文中1500万元的贷款在天达公司的会计报表中属于(     )。 
a．长期负债     b．实收资本     c．短期负债     d。般无奈固定资产 

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