中信证券2009年房地产行业投资策略

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房地产行业
■房地产开发投资进入调整周期，房地产供给增速下降。受土地革命及宏观调控影响，预计投资额增速持续下降至20以下，国房景气指数持续下降。但估计土地购置、新开工等先行指标将触底反弹。
■需求仍然保持强烈增长，城市化、改善居住条件等主动需求长期存在，旧城改造带来的被动需求将在2005年受到限制，但投资性需求、二次置业需求仍然保持高速增长。
■2005年行业仍将处于短缺状态，而不是泡沫。原因是供给增速下降，而需求仍然旺盛，由此导致了供不应求，空置面积下降，房价上涨等，短缺特征明显。
■2005年的产业政策围绕土地及费税改革进行：国家对土地的管理力度；二是落实今年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，实行最严格的土地管理制度，保护耕地。国土部计划有11个文件出台，包括土地计划利用、投资项目预审、地价市场化等。费税方面，正在酝酿开征物业税，同时改革土地增值税资金方面，略有放宽。“独立审贷”信贷略有放宽，信托放宽，产业基金、外资进一步活跃。
■2005年地价、房价进一步上涨。受土地收缩影响，土地供给减少，供给价格提高，导致房价上涨。2004年房价涨幅中，地价上涨占了三分之一。



■2005年房地产产业格局继续调整：产业链更加平衡、开发业态更加繁荣、兼并收购规模开始升级、产业基金获得突破、跨区域开发更为明显。
■升息周期影响并不可怕。升息只会使过热的经济增长及过高的通胀水平得以降温，并不会改变房地产运行的大方向。
■人民币升值预期给房地产行业带来热钱流入，进一步刺激了房地产价格走高，提高房地产公司的估值水平。
■短缺时代及土地供给受限的背景下，拥有较多土地储备及在售项目的公司受益最大，如金融街、万科、金地集团、华侨城、亿城股份、栖霞建设、招商地产冠城大通等，金融街、万科、金地集团、华侨城、冠城大通、栖霞建设、招商地产评级优异。
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