楼市论文

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上海楼价是高是低，楼市有无泡沫，恐怕会是本论坛永恒的主题。这里只谈一谈，我个人的一点看法，欢迎拍转。

一、上海现在楼价是市场的产物。
上海房价2003年全年涨幅在25左右，这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。2004年，到目前来看，恐怕还是难以退烧的。楼价到底高不高，确实高。但必须承认楼价基本上还是在一个自由和开放的市场上形成的。
既然是在市场上形成的，决定价格的就是需求与供给。如果现在房产市场供大于求那就要跌，反之就要涨。
值得专门提一下，现在经常混淆的是，到底什么是“供应量”和“需求量”。
“需求量”没有问题，就是指有效购买力，与多少农民进城，多少青年准备结婚，不能讲完全没关系，但关系也不大。
需要指出，“供给量”指的不是建筑面积，也不是土地面积，而是市场价格（市值）的总和。
这里，我需要表明一下身份，我是空方。
作为空方，我最感谢的就是“世贸集团”了，“滨江”和“湖滨”这样两个地方的房子，都给“炒”成了天价，对比“康桥”，对市场最大的贡献是，在同样面积的土地上把“供应量”提高好几倍。同样需要感谢的是，“中远两湾”它的高容积率，也起到了同样的效果。
如果你学过《西方经济学》，自己画一下均衡曲线和市场需求曲线就知道，“高价房”绝对是双刃剑，如果市场反转，对价格杀伤程度最大就是它，一旦开始下跌，必然是市场连锁反映（这以后再专门讨论）。
但另一个需要指出的是，市场上形成的价格，并不代表没有泡沫。你说是20块的“湘火炬”的价格合理，还是3块5的“湘火炬”的价格合理？其实不过是反映了不同时间内市场对它的供求关系而已。
房价既然是由市场决定的，涨跌自然也是正常的现象，和其他的市场没什么区别。就象股市，今天能涨到2200点明天也能跌破1300，没什么稀奇的。
知道了上面几条，现在市面上1/4的楼市评论你就不用看了。
什么土地拍卖价格上升（其实反映市场对土地需求），什么原材料张价（建造成本不过900元/平方米，建材对房价的影响恐怕只能体现在小数点3位以后），种种理由，各样分析，你就都知道都是扯谈。明天房价要是供过于求，他割肉斩仓也要买，变成“烂尾楼”也要停；明天如果需求旺盛，再烂的房子也能卖。
归根到底，是对房子的供求关系决定了房价，（由于建筑成本相对固定，其实是对土地的供求关系决定了房价）。
我们习惯讲，“价格围绕价值波动”，道理没错，但指导实践就不行。因为我们既没有办法发现波动的范围，也没办法发现波动的时间。
通过价格去发现价值，实际上根本不可行。
在这里，我说句大话，我来打房价老虎，保证3月内房价打下30。最简单的中心精神：保证供给，限制需求。
1、落实国家土地管理规定，标到地后2年不开发的一概收回，重新招标。（这国
家是有法律依据的）限制囤积居奇，限制炒土地行为。
2、建设500万平方米经济适用房。
经济适用房免去土地出让金，由政府财政代付动迁补偿金。房屋价格与“市场房价”相应便宜45左右。但收取物业税，每年物业税为“政府核定该房屋当时价格”的7.5～15（由当年通货膨胀系数决定）。经济适用房不得自由流通，但可以按“政府核定该房屋当时价格”卖给政府（或其代理非盈利型机构），政府不得拒绝收购。
经济适用房出让及回收情况，包括购买及出售人，完全上网公开。
经济适用房先面向特定人群出售，逐步扩大。除失业及退休人员，经济适用房应有交纳上海社会保障记录，其优先程度，按家庭登记人口总交纳年限决定。
经济适用房每户限购一次（注意，是一次）。
经济适用房容积率不低于4.2。位置考虑方便群众交通。
3、商品房供应集中向高档商品房发展，市中心集中供地。
以平抑高档商品房价格为重点。争取高档商品房价格下跌，争取出现“多米诺骨牌”效应，出现连环下跌。
4、商品房交易登记制度，对商品房交易赢利收取所得税，税率为33。
房屋由于质押等方法引起所有权变更的，采取拍卖手段。
对刻意隐瞒房屋交易价格的，不保护其不当得益，并采取严格法律手段。
5、商品房租赁登记制度，对租金收取所得税，税率不低于利息税。
住房和大米白菜没什么区别，就是这么简单。就着几招（张五常讲“乱拳打死老师傅”）就这个意思。
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