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房地产估价师历年真题-案例与分析4

08-27 14:35:20  浏览次数:961次  栏目:案例与分析
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十一、估价报告应用的有效期(略)
xx酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
 将估价对象分为三部分进行估价,与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法进行估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
 酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2 830㎡。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。
可比实例一,国际中心商场1999年8月的市场售价为:一层45 000元/㎡,二层30 000元/㎡。
  可比实例二,华强商厦1999年8月的市场售价为:一层39 000元/㎡,二层25 000元/㎡。
  可比实例三,世纪广场商场1999年8月的市场售价为:一层38 000元/㎡,二层24 000元/㎡
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算:

一层比准价格为:
  (34 091+34 392+34 142)÷3=34 208(元/㎡)
  二层比准价格为:
  (20 979十21 645十21 563)÷3=21 396(元/㎡)
  第一、二层价值为:
  (34 208+21 396)x2 830=157 359 320(元)
  (二)酒店第10—13层估价
  酒店第10一13层为客房,建筑面积4 500㎡。因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。
选用收益法公式:
 v=a/y[1-1/(1+y)n]
  式中 v——房地产价格;
  a——年净收益;
  y——报酬率;
  n——尚可使用年限。
  1、尚可使用年限n的确定
  该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42。
  2、年净收益a的确定
  酒店第10—13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年365天,则:
  年总收入=104x400x 365=15 184 000(元)
  酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
  年净收益a=15 184 000x(1—45%)
        =8 351 200(元)
  3、报酬率y的确定
  采用累加法求取报酬率,求得的报酬率为8%。
  酒店第10~13层价值
  v=8351 200/8%[1-1/(1+8%)42]
  =100 270 342(元)

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