房地产估价师历年真题-案例与分析6

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四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)：
  某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5 000㎡，预计售价3 000元／㎡。   
  该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1 200元／㎡，管理费为建筑费的5％。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投入，年利率6.66％，销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％。开工后第一季度结束时，已有1 000㎡建筑面积按3 000元／㎡预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1 000㎡的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
  采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20％，季度利率为1.665％。设项目在1998年1月1日价格为v，估算如下：
  1．计算开发完成后的价值
  3 000x5 000÷(1+1.665％)＝14 754 340(元)
2．计算建筑费
1 200x5 000x30％÷(1+1.665％)
3．计算管理费
2 641 102x 5％÷(1+1.665％)
4．计算销售费用和销售税费
14 754 340x(3％+6％)÷(1+1.665％)
＝l 306 143(元)
5．计算利润
(v+2 641 102+130 969+l 306 143)x20％
＝0.2v+815 643(元)
6．计算项目价格
v＝开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
＝14 754 340-2 641 102-130 969-1 306 143-0.2v-815 643
v=8 217 069(元)　

答案：
（一） 答：（1）银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；（2）抵押贷款时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，估价时点不同，房地产价值也会不同；（3）由于短期（快速）和强制性变现因素，房地产拍卖所得扣除所有税费后的价格可能低于公开市场价值；（4）如果估价公司当时的估价结果是客观合理的并充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响的话，就没有赔偿责任。
（二） 1、土地产权状况；2、房屋产权状况；3、该房地产是否符合规划要求；4、土地使用基本状况；5、建筑物基本状况。
（三） （1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法；（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用收益法作为其中一种估价方法；（4）在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部份也要计算客观租金收入；（5）将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值，房地产估价师历年真题-案例与分析6