谨防小产权房购买陷阱，当心合同无效财房两空

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【案件背景】

王成栋律师按：最近有很多朋友咨询，说他们看好了位于郊区村镇的房子，价格很便宜，环境也好，听说还有产权证，只是心里还是有些不太放心，想知道购买这种房子的风险。其实，位于农村的房子不能一概而论，不能简单地说“都属于小产权房，城里人不能买，否则……”；其实，在农村还是有一些房子经过土地征收、出让、建设规划等手续后，任何人购买都是合法的，这类房子如无其他问题都能顺利办理产权证。但是大部分位于村镇的房子都不具备这些手续，只能向本村村民出售，城镇居民购买此类房产是不能办理产权证的，风险很大。

【案情简介】

2009年7月，赵先生看好了一套位于青岛郊区某楼盘的三居室房子。当时青岛房价正处于爆发期，而该楼盘由于位于郊区，价格非常令人心动，再加之售楼小姐热情生动、信誓旦旦地推荐，赵先生抱着机不可失的心情当即签订了购房协议并交了3万元定金。随后，赵先生又按照约定交齐了30%的首付款。两个月后，售楼处通知赵先生，因为他的资信问题，银行贷款没有通过审批，因此赵先生必须于交房之日前将剩余房款全部付清，否则按违约处理。赵先生一下就蒙了，自己从没有不良征信记录，为何竟被银行拒绝贷款。

心情忐忑的赵先生找到本律师，本律师在对商品房买卖合同审核后发现，虽然该合同与大多数房地产公司使用的格式合同文本并无二致，但是该合同在土地使用权取得方式一栏填写的竟是“集体”字样，而且据赵先生回忆他在买房过程中始终没有见过该楼盘的预售许可证。据此，本律师判定该楼盘属于小产权房，这种房子不能办理银行贷款，更不能办理产权证，赵先生必须立即要求退房还款。听了我的回答后，赵先生直呼“不可能”，他说是一个朋友介绍他去买的房，朋友去年就买了那片楼盘，朋友买的是一期工程，银行贷款早就办下来了，房子也已经交付了，质量很好，产权证正在办理中；而他买的是二期工程，和朋友买的房子都是在一块地上建的，都是一个房地产公司建的，怎么可能朋友买的房是正规合法的，而他买的却是违法的小产权房呢？我说先别急，等我们调查一下再下结论。

经过调查本律师发现：⑴赵先生购房的那片土地原属于某村集体的宅基地，因旧村改造拆迁后该片土地被分成两块，面积大的且称之为A地块，面积小的称之为B地块。⑵A地块被国家征收后出让给开发商，该片土地及地上项目手续齐全、程序合法，赵先生的朋友购买的房子既是这A地块中的一套，因此办理银行贷款和产权证均顺理成章。⑶B地块并没有被国家征收，仍然属于集体所有，该村利用B地块建设了村民安置房用于安置被拆迁村民，安置完毕后的剩余楼盘被该村对外出售牟利，这些楼盘既属于五证皆无的小产权房，赵先生购买的就是这种房子。⑷负责开发这片土地的房地产公司（下称A公司）系该村委与某大型房地产公司（下称B公司）合作成立，本律师判断A公司应该只是一个专为该村旧村改造而临时成立的项目公司，待旧村改造项目完成后A公司可能会随时解散。

面对调查结果，赵先生慌了神，委托本律师为其尽快处理此事。本律师为其制定如下维权方案：首先，抓住村委不愿把事情搞大引起维权潮的心理，先不声张，私下与村委协商，告知其厉害关系，要求其立即返还购房款；如协商不成，则立即诉至法院，同时申请查封A公司的相关财产。

经过一番周折，村委终于同意退房还款，赵先生维权成功。www.gong66.com

【律师解读】

一、小产权房的种类

目前来说，建设在农村集体土地上的房屋可以分为以下三类：

（1）村民自建宅基地房。

这类房屋的特点是，其宅基地使用权及地上房屋归村民个人所有，该村民对房屋本身具有合法产权，但是法律不允许向非本村村民出售，否则就是小产权房，这类房屋买卖合同在法律上一般认为是无效的。

（2）因旧村改造等原因，在本村集体土地上集中建设的村民住宅。

这类房屋除安置本村村民外，剩余楼盘用以向本村村民以外的人出售。其多体现以楼盘小区的形式，外观与城市小区别无二致，其建设是经过规划和政府审批的。这类房屋的产权对被安置的本村村民而言是合法有效的，但是出卖给非本村村民（主要是城镇居民）就不符合政府的审批目的，因此对于买受人来说就会形成小产权房，房屋买卖合同一般情况下也被认为是无效的。

（3）在村集体土地上建设的用以向非本村村民出售的房屋。

由于建设项目没有经过规划和政府审批，而是由村委会自行主张在集体土地上进行开发建设并以此牟利，因此该项目本身就不具有合法性，法律不保护此房屋上所附任何权益。在没有补办手续或经过相关部门认可的情况下，即使是本村村民也不能获得合法的产权证书，非本村村民更是不可能获得。www.gong66.com

二、小产权房的法律风险

（1）买受人不能取得房屋产权证，即使买受人取得有乡（镇）政府或者村委会盖章的所谓“产权”或者类似的文件，也是不受法律保护的。如果将来乡（镇）政府或者村委会反悔，收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无权继续保留房屋。

（2）买受人如果以预售方式购买小产权房，他对开发商的资信、项目等情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，一旦出现房屋不能按期交付或者无法交付的情况，买受人往往难以追回房款，面临财房两空的风险。

（3）小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。

（4）如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是上述第一类小产权房，补偿受益人是该村民个人；如果是第二类小产权房，补偿受益人是该农村集体组织；如果是第三类小产权房，因为本身是违章建筑，无法得到任何补偿，买受人面临财房两空的风险。

【律师提示】

判断位于村镇的房子能不能放心购买有一个简单有效的方法，就是审查房屋销售者能不能提供《国有土地使用证》和《预售（或销售）许可证》，只要具备这“两证”就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了进入市场交易的资格，任何人购买都是合法的，这类房子一般都能顺利办理产权证。

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