谈谈2016年如何买房

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作为一个购房者，买房子过程当中最根本的要有两个东西必须要掌握。第一个是大的形势是什么样的；第二个你要买的对象，也就是说这个房子的情况你要了解。这两个东西是构成交易价格和交易性价比的最根本的东西。

还是那句话，对于普通老百姓来说，买房子可能是一辈子最大的一种消费，或者是最大的一笔投资，半生的钱都用在这上边，如果你在这上边不下一点功夫，或者是不花费一点时间的话，很可能你损失的会比较大，自己就会后悔，甚至被老婆数落。

尤其在现在楼市变动比较大的情况下，风险会增加。去年9月份房展会我给大家做过一个报告，我当时讲过一个主要的观点，就是大家都疯狂的时候你不要疯狂，因为调控政策很快就要来了。结果去年年底的时候大家都很疯狂，日光盘一个接一个，疯狂的结果就是还没过年，史上最最严厉的调控就来了。调控来了，对开发商来说是一个比较大的问题，但是对我们购房者来说就意味着机会来了。下面结合去年身边一些朋友的真实案例给大家讲讲怎么能省下钱，这些人买房子真的是省下很多钱的。像去年这种火热情况下都能省下很多钱，今年市场变动之下，肯定会省更多的钱。

先说一下市区的基本情况。青岛市区首先是市南和崂山沿海一线的豪宅市场，虽然我们不太关注，但是我们也要重视一下。这个市场从今年是市南，明年可能就轮到崂山了，它的供应量非常大，而且供应量正在放开的时候，恰恰迎来了限购政策，而限购政策打击了房贷市场尤其是住宅市场，商业和工业还差一些。买得起房子的人，基本上都有两套的房子，而且有的两套房子基本上都在市区，所以他一下子就被冻住了，这个市场要是变动的话，会对整个青岛有影响，尤其是心理影响，但是实际的购买影响还小一些，因为四万块钱的房子，降价降到三万，你买不起的还是买不起，买得起的还是不能买，所以高端住宅市场是这样的一个比较尴尬的局面。

中高端的市场，就是市北区这一块，在今年这个情况下可能会升到两万左右的价位，我举两个例子，旁边有一个良辰美景，现在已经接近两万了，加上户型大，近三百万一套了，卖的速度也很慢，它的压力也不大，就两栋楼。这边还有一个中海的地王，就是紫御观邸，也已经起来了，据说单价两万多，而且主力户型都是200多平，大得惊人，一套房子大概在600万左右。它的销售会如何咱先不说，但可能会对周边的市场有一个促进和拉动作用，它把价格拉到这么高的话，整体的价格在供应量不大的情况下，有些小盘它还会跟着往上浮动一下，这是市北的情况。

然后是我们说的四方东部新都心，市北区从去年开始供应量不大，所以整个的需求都会往北走，新都心的情况正好赶上这一股需求潮流，所以整个的全青岛市场最火热的或者是价格上涨最快的就是四方东部新都心，当然也与在此操盘的万科中海有关系。价格原来是1万左右，而万科城实际一期开盘就是一万二了，销售火爆的情况下，现在已经是一万五了，隔路的蓝山都到了一万九了。所谓刚需在这个地方已经被抛弃了，以青岛人民的这种工资收入来讲，20多岁甚至30多岁年轻人来说，这个房子的总价他们是够不到了。原来的价格体系下，可能是家里凑一凑，能够买得起这个区域的房子，现在这个价了，买一个小房子也得一百多万，贷款的话还有一堆利息，所以这高价如鞭子一样赶着刚需客户往北走，一直往北走。

今年的情况是，整个四方区域来看，供应量还不是很大，但它未来几年会比较大。比如说重庆路两侧，比如说滨海欢乐城将来可能会有比较大的一个供应量，但是从今年的情况来看还释放不出来。主要的出货量还是在万科、中海新都心这个区域。所以关键看企业的战略，我们都知道万科有一个很重要的规格，就是当月的出货量必须要达到60%，我要是拿出200套房子，一个月必须要消化120套房子。万科拿地很便宜，如果消化不了的话会采取什么措施呢？如果采取措施，对我们来说就是机会。你要关注房子的话，你要关注这个房子本身周边的情况，你要关注于公司的情况，你要关注于政策的情况，这几个条件汇聚到一块，会产生一个结果，这个结果很大程度上在调控的情况下，对购房者是有利的，这个有利可能一利就利个十万八万。www.gong66.com

无论是崂山北部也好，无论是四方也好，现在都往李村这个地方挤压。李村去年是什么情况呢？李村去年的房价相对比较稳定，稳定的情况下，李村宝龙扮演了一个价格稳定期的作用。宝龙的特点是什么呢，它要依靠出售住宅来回款达到建设商业的目的，而且它的商业整个的价格比较高，因为它有很多商铺卖3万左右，它的住宅的这种利润率的要求相对小一些，就是说它更看中的是出货，所以宝龙整体的去年销的非常快，1000多套，价格没有太大的变动，如果你注意到去年的广告它是7300多起价维持了好几个月的时间，到年底的时候才把价格拉了一拉，这样的话对购房者就是一个很大的利好。它逼着幸福之城价格也相对稳定下来，去年他们两家是李沧区的出货口，主要依靠这两家的供应量还使李沧整个的供需关系相对好一些，要不然没有这两家的话，李沧基本上没有房子可卖，房价会更疯狂。

今年的情况呢？供应量也不是想象得那么大，尽管楼盘比较少，真正能放出量的可能也就是映月公馆。还有就是李村万达，万达和宝龙他们也是一样的开发模式，它商业大多自持，因此主要依靠卖住宅来回款。大家看到09年的万达销售也是非常大的量，2500套，是整个青岛市销售冠军。这种情况下，它的定价也会不会相对比较保守呢？这对买房者来说可能就是机会。

还有一个情况，在座的大家相对年纪比较大，去年有很多人咨询，因为年龄大他不愿意活动，他尽量想在市区买，价格低一点，因为本身年纪大的人他贷款什么的都受限制，他可能所选择的余地也就是李沧，李沧分两个区域，一个是李村一个是沧口，沧口比李村的价格又便宜一点，所以老年人的选择就相对集中于沧口，但是我建议尽量往李村东部一点，因为老年人的身体健康可能比较重要，沧口现在是污染比较严重的地方。年轻人可能很少，因为年轻人一般会选择李村，因为受交通的限制，他要市南上班，沧口很不方便。

然后还有两个重要的郊区可供选择，一个是城阳，一个是黄岛。我现在遇到很多年轻人，也是遇到这个情况，他们整个的心思更多的是用在市区上，大家都愿意在市内五区，就是四区加上崂山，但是现在遇到一个纠结的情况，大部分年轻人的工资收入和首付已经够不到一万块钱左右的这个数字。于是就是来问，可不可以去黄岛买房子，可不可以去城阳买房子？现在城阳和黄岛还能够到。这个要根据你自身的情况来解答，城阳和黄岛最大的问题就是说它的楼盘非常多，价格还是整体上相对比较便宜的。还有一个特点就是说，它有一个价差比较大。我有一个很深的印象，我一个朋友的同事去年占了很大的便宜，就是去年在黄岛有一个楼盘叫绿岛印象，他年初的时候就一直想在黄岛买房子，很纠结，做物流的，然后看了很多盘，觉得很贵，八九千，最便宜的七八千。这个盘才六千多，而且这个盘的户型非常好，全青岛来说是送面积比例最大的，可以达到百分之十几。这样一算的话均价才5000多，也就是说他一个房子最少能省下接近20万。所以，绿岛印象是去年黄岛卖得最火的。比如说你做物流行业，做外贸行业，都往西海岸转的话，你属于在西海岸选择这个房子的话应该是很好的，总价50多万就能够买到一个比较合适的房子，而且周边香江路商圈配套比较齐全。

还有很多朋友在城阳工作，他也可以在城阳选择。现在城阳的均价基本上都七八千了，七千以下的位置都非常偏远，或者是配套不齐全，今年也只有中铁的华胥美邦算是个例外了，它只有6000多，可以考虑。

如果你考虑二手房，也是可以选择的，因为郊区的二手房，城阳二手房可选择的余地非常大，这是实实在在的一个建议。还有一个朋友是在城阳买的房子，去年12月份做的决定，他当时是投资型的，本身在市区有一套房子，他想去投资，在城阳看中两套房子，一套房子单价六七千。还有一个是没有产权的阁楼，单价3000块钱左右。我说你买这个阁楼吧。买完阁楼之后，办完手续以后，限购令就来了，他一看很好，房产税再征税都跟我无关，你限购也限不了我，因为到现在我在市区也就一套房子，那套没有产权，他这个房子卖的很简单，签了协议没有什么合同。大家知道买正规产权房的都有合同，房管局统一指定的，但是它这个没有。所以说你如果是自住的话，你买这个房子非常合适，就是说你首付的钱就解决居住问题了。你不一定非要弄个有产权的房子，这个房子可能就是不到30万，住起来也很舒服，所以买房子，最根本的就是你要根据自己的情况作出选择。

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