房地产估价师《案例与分析》模拟试题一

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××市房地产估价事务所

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价

四、估价时点

1998年4月15日

五、估价对象概况

（一）××市概况（略）

（二）××别墅项目概况

1、土地情况

a、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

b、土地总面积70000平方米。

c、用途：别墅及配套设施。

d、108栋别墅，建筑总面积35285平方米

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2、地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期、户型有a、b、c、d、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）

六、估价采用的方法和步骤

（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；

（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、价格过程

（一）方法一：房地分别估价

1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。

a、利用成本法进行土地估价

计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。

b、利用市场比较法进行土地估价

 

表一

 

a

b

c

估价对象

用　　途

交易情况

交易日期

区域因素

个别因素

别墅

协议

1992.5

五类

一般

别墅

拍卖

1996.5

四类

较好

别墅

招标

1996.5

六类

较差

别墅

协议

1998.4

五类

一般

 

表二

 

a

b

d

土地单价（元/平方米）

交易情况修正

交易日期修正

区域因素修正

个别因素修正

修正后的单价（元/平方米）

3100

100/100

110/100

100/100

100/100

3410

4800

100/130

100/100

98/100

96/100

3474

3700

100/110

100/100

98/100

98/100

3230

 

根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

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