房地产估价师《案例与分析》模拟试题一

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比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m²）

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：

土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m²）

c、土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m²×70000m²=23436（万元）

2、别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

a、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

b、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m²×35285m²=120957000（元）=12095.7（万元）

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²×50%=1714元/m²

c、现有别墅建筑物价格：

3、428元/m²×7548m²+1714元/m²×2830m²=30725100(元)=3072.51万元

4、别墅现有房地产价格

23436+3072.51=26508.51（万元）

（二）方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。

1、别墅总楼价

市场研究分析（略）

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m²，则本项目完工后的总楼价为11200元/m²×35285m²=395192000元=39519.2万元

2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元）

3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19(万元)

4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(万元)

八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表三：

 

表三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元

估价的方法

土地的价值

别墅建筑物的总价值

房地产总价值

方法一

方法二

平均值

23436

3072.51

26508.51

26544.11

26526.31

 

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元

九、附件，说明，其他资料（略）

 

四、改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）（本题10分）

在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

1、结构差价

920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（万元）

2、新增建筑面积成本

920×1.4×700=901600（元）=90.16（万元）

3、补交地价款

万元）

 

 

 

模拟试题一参考答案

 

一、 问答题

㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：

（1）       可比实例与估价对象的用途应该相同；

（2）      可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；

（3）       可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；

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