2016年房地产估价师考试：经典案例分析题一

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    案例一：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　（问题1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）
　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
　　B.按建筑物耐用年限计算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D.按建筑物已使用年限计算

　　（问题2） 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）
　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B.估价时点应设定为2004年3月1日
　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　（问题3） 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　（问题4） 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）
　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D.该500万元可再次抵押

　　（答案1） A、（答案2） C、（答案3） C、（答案4） D

　　案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
　　请问：

　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？

　　2.装修补偿应如何确定？

　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

　　估价程序上应特殊注意：

　　1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。

　　2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

　　3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

　　房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

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