1996年土地估价师考试《土地估价实务》试题

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一、综合计算实务（共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）

1、某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，1991~1996年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/平方千米，当地银行货款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

2、某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，货款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

3、一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入至新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：

（1）A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。

（2）与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。

（3）与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。

（4）当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12%，投资回报率10%，土地增值收益率20%，土地还原利率8%。

（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。

（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：

请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。

二、问答题（20分）

某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造，A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000平方米，所在区域的工业用地基准地价为350元/平方米。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过2亿元。现委托你进行评估，请问可否满足该集团的要求？如可以，可通过哪几种方法使总估价额不超过2亿元？

三、估价实务分析（本部分由两个报告构成，每个报告50分。请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的问题，并说明原因）

报告一  土地估价技术报告

第一部分    总 述

一、估价项目名称：××××地价评估

二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂（其他略）

三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心（其他略）

四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估。

五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押货款提供地价依据。

六、估价依据：（略）

七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日：1996年5月20～6月1日

九、估价日期：1996年5月31日

十、估价结果：

总地价：1551.88万元；单位地价：519元/平方米
楼面地价：1174元/平方米
评估价格货币种类：人民币

十一、需要特殊说明的事项

（1）此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

（2）本报告只为××××塑料建材厂抵押货款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

（3）楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

（4）报告之中有关证明材料由当事人提供。

（5）本报告有效期为半年。

（6）本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

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十二、土地估价人员

李洪   经济师
盛唐   工程师

一九九六年六月八日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位置状况

待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至东为×公司；西为×路；南为×道；北为×厂。占地面积29887.5平方米，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用（96）字第411号。

2、土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

3、建筑物和地上附着物状况

××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砖混结构，耐用年限30年，建筑面积13217.39平方米，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙水扫石装饰，建筑高度12米，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在新上国家级项目。

2、区域因素

该宗地土地级别二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通讯线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3、个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。

第三部分  土地估价

一、估价原则

（一）主要遵循替代原则

可以概括为：
（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

（2）地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

（二）最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

（三）上述原则加上多种评估方法综合分析、判断等以体现客观、公正、科学、合法性。

二、估价方法与估价过程

依据[1995]国土[籍]字第180号文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

1、市场比较法

（1）比较实例选择：现收集到与待估宗地（H）条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明表（表1）如下：

表1  因素条件说明表

 

（2）因素选择（表2）。

表2  比较因素条件指数表

 

（3）因素条件说明（表3）。

表3  因素比较修正系数表

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（4）实例修正后的地价计算。

                        期日    容积率     区域因素    个别因素
                        修正    修正         修正        修正
A．410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B．352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C．349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米

（5）评估宗地（H）的地价。

（H）=（A+B+C）÷3=（597.08+510.29+414.8）÷3=507.39元/平方米
总地价=507.39×29887.5=1516.46万元
楼面地价=15164600×13217.39=1147.32元/平方米

2、基准地价系数修订法

依据××××市（1992）29号文件和《××××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于××××市新区中心东部，属二级甲，基准地价18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为：Pi=P×（1±K）×Y×T×Kij

式中：Pi为待估宗地地价        P为待估宗地对应的基准地价
      Y为年限修正系数        K为综合因素修正系数和
      T为期日修正系数        Kij为容积率修正系数

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