1996年土地估价师考试经济理论与方法真题

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一、判断题（共20题，每小题1分。在各小题后的括号内填入判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1、地价上涨的速度总是高于一般商品物价上涨的速度。（ ）

2、在地价水平稳定的情况下，随着使用者对土地可使用年期的减少，其土地使用权价格会降低。（ ）

3、定级单元是评定和划分土地的基本空间单元，其内部土地特性和区位条件应有较大差异。（ ）

4、土地价格主要受供给因素影响，其次受需求因素影响。（ ）

5、根据我国土地制度，来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；而相对于土地所有者而言，称为土地收益。（ ）

6、收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以适当的还原利率统一还原为评估时日收益现值总和的一种方法。（ ）

7、标定地价的确定可以基准地价为依据。（ ）

8、公用设施完备度主要影响商业用地宗地价格。（ ）

9、成本逼近法的测算思路表明，土地成本的增加必定带来土地价格的增加。（ ）

10、一条街道只能设一个路线价。（ ）

11、路线价是指临街多数宗地的平均价。（ ）

12、基准地价是某一级别或均质区域内分用途土地使用权的基本价格，即最低价。（ ）

13、影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。（ ）

14、商业用地的基准地价所对应的使用年限应为最高出让年期50年。（ ）

15、土地市场不发育的城镇评估基准地价，应以收益测算结果为依据，并用市场交易资料测算结果验证，确定基准地价结果。（ ）

16、按照我国土地增值税征收条例规定，只对转让国有土地使用权及其附着物、并取得收入的单位和个人征收。（ ）

17、土地估价师可在两空评估机构中专职或兼职从事土地估价工作。（ ）

18、剩余法的前提是假定在开发期间房地产价格稳步上升，建筑费等稳步下降。（ ）

19、运用剩余法估价不动产价值时，所采用的不动产总价、租金和成本费用等数据都应根据未来数据变化趋势确定。（ ）

20、收益还原法可用于饭店用地的价格评估。（ ）

二、填空题（共20小题，每小题1分。请在括号内填入最恰当的内容）

1、地价是（ ）的资本化。

2、城镇土地等级是土地（ ）的等级化体现。

3、建筑容积率是（ ）现用地面积的比率。

4、当前，我国城镇土地定级单元划分方法有：主要因素分值重叠法、主要因素判断法、（ ）、均质地域法、街坊法。

5、收益还原法适用于（ ）土地和建筑物，或是房地产的估价。

6、房地产综合还原率一般（ ）土地还原率。

7、我国当前的地价体系是以（ ）为核心的。

8、某物业用地面积10000平方米，楼高16层，1~6层每层建筑面积5600平方米，7~16层每层建筑面积4400平方米，则建筑密度为（ ）。

9、某宗地1994年12月31日的价格为50000元，1994年12月31日至1995年12月31日地价指数上涨10%（其他情况不变）则该宗地1995年12月31日价格为（ ）元。

10、成本逼近法的基本公式是“土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+（ ）”。

11、道路对土地利用价值影响为零时的深度连线被称作（ ）。

12、根据现行的人工和材料价格采用与原建筑物相同的材料和标准重新建造一幢相同的建筑物成本是（ ）。

13、基准地价系数修正法的基本原理是（ ）原理。

14、宗地估价报告从格式上可以分为书信式、文字式和（ ）三种。

15、某市某级土地商业用地基准地价为1000元/m2，级内样点最低地价800元/m2，距商业中心距离对宗地地价影响权重为0.2，设有商业用地甲，其他影响因素为一般，距商业中心距离一项条件为劣，则宗地甲的地价为（ ）元/m2。

16、地价管理包括地价管理政策的制定和建立地价管理（ ）。

17、按照《城市房地产管理法》第32条的规定（ ）应当定期确定并公布。

18、按照《城市房地产管理法》第34条的规定，国家实行房地产成交价格（ ）制度。

19、剩余法评估地价的基本公式是：地价=（ ）－建筑成本费用－专业费用－利息－开发商利润－税费。

20、剩作法估价中，地价款的计息期一般为（ ）。

三、单项选择题（共40题，每小题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将对应的字母填入相应的括号内）

1、马克思地租理论认为：级差地租产生的根本原因是（ ）。

a、自然条件的差异性 b、土地投入的不同 c、区位的差异
d、土地的有限性所引起的土地经营上的垄断

2、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由（ ）农产品的个别生产价格决定。

a、优等地 b、中等地 c、劣等地 d、其他区域

3、影响土地区位的主要因素为（ ）。

a、社会经济因素 b、自然因素 c、行政因素 d、以上三种因素的综合

4、工业区位论认为影响工业布局的因素有（ ）。

a、运输成本 b、工资因素
c、集聚与分散因素 d、三种因素的综合作用

5、级差地租i是指由于（ ）所创造的超额利润所转化的地租。

a、利用肥沃土地 b、利用位置较好的土地
c、追加投资 d、利用肥沃程度和位置较好的土地

6、土地价格（ ）。

a、不受供求关系的影响 b、主要受供给量变化的影响
c、主要受需求量变化的影响 d、以上答案均不对

7、在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成（ ）关系。

a、反比 b、正比 c、互补 d、不相关

8、标定地价是（ ）地价的一种。

a、基准 b、市场交易 c、宗地 d、拍卖

9、教育设施完备程度主要影响（ ）用地宗地价格。

a、商业 b、住宅 c、旅游 d、工业

10、下列因素（ ）不是影响地价的区域因素。

a、土地级别 b、对外交通
c、区域公共设施条件 d、国民经济发展水平

11、申报地价是由（ ）。

a、土地出让方和受让方向有关方面申报的地价
b、土地所有人向有关机关申报的地价
c、下级向上级申报的地价
d、是用地单位或个人向政府申报的地价

12、下列因素（ ）不是影响地价的个别因素。

a、宗地所在区域环境条件 b、宗地使用限制
c、宗地形状 d、宗地容积率

13、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指（ ）。

a、某一区域的商服繁华程度
b、某一区域受各级商服中心的影响程度
c、市级商服中心对各级区域的影响
d、商服中心的优劣

14、市级商服中心（ ）。

a、只具有市级商服中心的功能 b、具有各级商服中心的商服功能
c、只经营商档商品 d、位地城市的几何中心

15、某评价单元，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其均有影响，影响分值分别为60、20、5，但同时又受另一区级中心的区级功能影响，影响分值为18，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ）。

a、83 b、85 c、80 d、78

16、土地的定级单元是（ ）。

a、四条街道围成的区域
b、一个工厂或一个居住小区
c、内部特性和区位条件相对均一的地块
d、以上答案均不对

17、按照（ ）原则，投资成本的增加并不一定会使土地价格增加。

a、收益分配 b、报酬递增或递减
c、综合分析 d、预期收益

18、以下答案中，（ ）是正确的。

a、土地纯收益与地价呈反比关系
b、还原利率与收益价格成反比关系
c、宗地各部分价值随离街道距离的增加无变化
d、容积率与地价成反比

19、收益还原法是借助适当的还原利率，将待估土地在未来给定年期内的各年（ ）折现求和，以确定其现值的一种评估方法。

a、预期总成本 b、预期纯收益 c、实际总收益 d、实际纯收益

20、收益还原法不宜用于评估（ ）用地。

a、商业 b、写字楼 c、宾馆 d、医院

21、收益还原法中，土地纯收益（ ）地租。

a、等于 b、大于 c、小于 d、都不对

22、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益=租金－（ ）－管理费－维护费。

a、保险费 b、税金 c、折旧费 d、利息

23、（ ）还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。

a、土地 b、建筑物 c、综合 d、其他

24、评估饭店用地价格时，可先采用（ ）估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。

a、收益还原法 b、剩余法 c、路线价法 d、成本法

25、替代原理是（ ）的理论基础。

a、成本逼近法 b、剩余法 c、市场比较法 d、收益还原法

26、采用市场比较法评估地价时，采用的比较案例为协议出让地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元/平方米，经调查分析，修正系数为1.18，则经情况修正后的交易案例价格应为（ ）元/平方米。

a、286 b、324 c、354 d、414

27、地价指数等于（ ）。

a、前一年地价÷当年地价 b、报告期地价÷基期地价×100
c、报告期地价÷基准地价 d、前一年地价÷当年地价×10

28、某交易实例的交易时日已过6年（ ）作为待估宗地的比较交易案例。

a、适合 b、不适合 c、交易价格 d、参考价格

29、采用市场比较法评估求得的土地价格，称为（ ）。

a、积算价格 b、比准价格 c、交易价格 d、参考价格

30、成本逼近法中，农地取得费的计息期为（ ）。

a、整个开发期 b、1/2开发期 c、1/4开发期 d、3/4开发期

31、应用成本逼近法评估地价时，单位面积土地取得费用应按（ ）计算。

a、预算费用 b、实际发生费用 c、区域内平均费用 d、以上都不对

32、根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的单位面积地价随（ ）。

a、土地开发成本的高低而升降 b、使用者的改变而升降
c、临街深度的增加而递减 d、经营管理水平的优劣而升降

33、路线价评估工作是从（ ）开始。

a、收集交易案例 b、划分地价区段
c、划分路线价调查区段 d、设定标准深度

34、影响建筑物价格的最基本因素是（ ）。
a、建筑年代 b、建筑用途 c、建筑楼层 d、建筑结构

35、根据土地经济学原理，（ ）是决定城市土地收益和价格的最主要因素。

a、土地使用者 b、城市形态 c、土地位置 d、以上三者都对

36、各类不同用途土地的基准地价是（ ）的土地使用权平均价格。

a、同为无限年 b、相同的有限年期
c、各类用途最高出让年期 d、以上都可以

37、基准地价系数修政法评估的宗地价格是（ ）。

a、收益价格 b、比准价格 c、成本累加价格 d、剩余价格

38、评估宗地价格一般应采用（ ）方法。

a、一种 b、两种以上 c、三种以上 d、两种

39、以下（ ）情况，国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。

a、房屋破损 b、社会公益事业需要
c、企业破产 d、土地使用权转移

40、剩余法评估中，（ ）项目应计算利息。

a、地价 b、销售税费 c、工商登记费 d、投资利润

四、多项选择题（共30题，每小题2分。每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的每个选项得0.5分）

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