1996年土地估价师考试经济理论与方法真题

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1、（ ）等地价是按土地权利分类的。

a、宗地价格 b、课税价格 c、所有权价格 d、使用权价格

2、（ ）是属于评估地价。

a、申报价格 b、出让底价 c、基准地价 d、交易地价

3、土地收益测算应根据以下原则（ ）。

a、测算统一以工矿企业利税作为计算标准
b、以货币形态的土地收益为指标
c、必须从企业利润入手
d、必须以行政区划为单位计算

4、楼面地价是（ ）之比。

a、土地总价与土地总面积 b、土地单价与土地总面积
c、土地总价与建筑总面积 d、土地单价与建筑容积率

5、城镇土地定级的基本设施状况因素包括（ ）。

a、商服繁华度 b、生活设施完备度
c、环境质量优劣度 d、公用设施完备度

6、以下评估对象中可用收益还原法评估地价的是（ ）。

a、机关 b、商场 c、住宅 d、学校

7、收益还原法评估房地产价格时，涉及的还原利率有（ ）。

a、综合还原利率 b、土地还原利率
c、建筑物还原利率 d、投资回报率

8、用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（ ），推测待估土地价格。

a、拍卖底价 b、转让地价 c、出让地价 d、资产核算价

9、与一般商品相比，土地价格具有明显的（ ）。

a、同一性 b、地区性 c、个别性 d、可变性

10、市场比较法评估土地时，交易比较案例与待估土地应具有（ ）。

a、差异性 b、相关性 c、替代性 d、特殊性

11、从土地利用方面考虑，一般情况下，矩形地块要比（ ）。

a、六边形地块有利 b、三角形地块有利
c、三角形地块不利 d、菱形地块不利

12、市场比较法评估不动产，期日修正可以采用（ ）的变动率来分析计算。

a、物价变化指数 b、地价指数 c、房屋价格指数 d、银行利率

13、以下说法（ ）是正确的。

a、从地产经营者角度考察，地价应是土地投入、利润和土地增值收益之和
b、征地过程是一种土地买卖活动，只是其价格有强制性色彩
c、应用成本逼近法评估的建设用地价格可以作为土地出让的底价
d、凡是与土地结合的固定资产，都应看作土地资产

14、路线价法适用于评估（ ）的价格。

a、城市工业用地 b、农村单宗土地
c、城市中心商业街区的单宗土地 d、城市多宗需课税的商业用地

15、当各宗地（ ）条件相似时，可划定成同一地价区段。

a、区位 b、人流量 c、建筑高度 d、商业繁华度

16、计算区段地价是以地价调查实例为基础，可运用（ ）等方法计算得到。

a、取中位数 b、取众数
c、取简单算术平均数 d、取加权算术平均数

17、（ ）方法属于快速折旧法。

a、直线法 b、定率折旧法 c、年数总和法 d、偿债基金法

18、按基准地价评估要求，当前城市基准地价评估的任务应是评估（ ）的基准地价。

a、商业用地 b、住宅用地 c、工业用地 d、文教用地

19、影响住宅宗地价格的个别因素有（ ）。

a、规划土地用途 b、建筑容积率 c、宗地面积 d、距公交车站距离

20、土地估价机构在宗地估价完成后向土地部门申请确认或备案时应提交（ ）。

a、土地估价工作报告 b、土地估价技术报告
c、成本逼近法 d、路线价法

21、适合快速进行大量宗地评估的有效估价方法是（ ）。

a、市场比较法 b、基准地价系数修正法
c、成本逼近法 d、路线价法

22、评估宗地地价要明确的估价基本项目有估价对象、估价目的及（ ）。

a、估价日期 b、估价期日 c、估价图件 d、价格类型

23、宗地地价评估报告书要有（ ）方为有效。

a、评估人签字 b、参加评估的土地估价师签字
c、土地主管部门备案 d、具有土地评估资格的机构加盖公章

24、基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括（ ）。

a、土地上有建筑物 b、有基准地价
c、已有宗地价格修正系数表 d、具有足够数量的标准宗地价样本

25、在城市规划限制条件中，属于影响宗地价格的个别因素的有（ ）。

a、交通管制条件 b、建筑物高度限制
c、容积率限制 d、城市用地结构

26、地价管理的主要作用在于（ ）。

a、防止地价暴涨和土地投机
b、促进土地合理利用，防止国有土地收益流失
c、规范交易行为，健全地产市场
d、规范估价方法，提高地价水平

27、根据国家土地管理局发布的“协议出让国有土地使用权最低价确定办法”第七条，确定协议出让最低价应当综合考虑（ ）等基本因素。

a、征地拆迁费用 b、土地开发费用 c、银行利息 d、土地纯收益

28、对某待开发房地产项目的（ ），可用剩余法计算确定。

a、应支付的土地价格 b、建筑高度
c、开发商预期利润 d、开发成本费用

29、剩余法计算利息的项目应该有（ ）。

a、地价 b、建筑费用 c、专业费用 d、投资利润

30、剩余法适用于评估（ ）的地价。

a、待开发土地 b、已有建筑物的土地
c、博物馆用地 d、旧城拆迁用地

五、计算题（共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）

1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续，出让期办50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。

（1）该楼建筑面积20000平方米，容积率为5。
（2）该楼全部用于出租，出租率为80%。
（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米。
（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1∶1.5。
（5）房屋重置价格2000元/平方米，耐用期50年，残值率为0。
（6）有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元；④保险费按使用面积计每年每平方米32元。
（7）房地产综合还原率为10%。

2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。

3．有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元/平方米）。

路线价4000元/m2

20m ↑

↓

10cm ← → 路线价1000元/m2

深度修正系数表

＜5m 5～7m 7～9m 9～11m 11～15m 15～19m ＞19m 1.20 1.15 1.10 1.00 0.95 0.90 0.85

4、在某城市，需要待估的宗地h，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下：

项目

宗地成交价（元/m2）

交易时间

容积率

位置比较

形状比较

区域因素比较

个别因素比较

a

1280

1993

2.4

0

+3%

0

+5%

b

1360

1994

2.3

+2%

0

-1%

0

c

1380

1994

2.3

+3%

-1%

0

+1%

d

1340

1995

2.2

0

-2%

-5%

0

e

1420

1996

2.7

-5%

0

-3%

0

h

1996

2.5

经调查该城市地价指数以1993年为100，以后每年增长12个百分点，此类用地的最低容积率为2，据统计分析，该城市此类用地容积率在2~2.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%，超过2.5时，超出部分的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。

根据上述条件，按以下要求完成计算。

（1）编制期日修正指数表。
（2）编容积率修正系数表。
（3）试计算宗地h在1996年时的地价。

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