规避限购 房产证盲目“去名”不可取

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新政“误伤”了正常的刚性需求，如购房者可能会遭遇“被限购”、“被限贷”的情形。于是，有人便急吼吼选择“去名”的方式以规避这些影响。但专家表示盲目地通过“去名”来解套的方式，可能反而得不偿失，而是要综合考虑各种成本后慎重决定。

规避“被限购”忙去名

小王把房子“卖”给了父母。

8年前，尚在读大学的小王父母买房，当时考虑为了节省遗产税，于是将小王的名字也加进了房产证。这种做法在当时并无不妥，有不少准备把房子留给子女的父母都这样操作。但此一时彼一时，目前政策环境有变，这种做法反而成为小王买婚房的障碍。

根据新的调控政策规定，如果小王在现阶段买房，将算作二套房。虽然在此之前小王自己并未真正买过房，但根据现行的“认房又认贷”规定，小王的名字已经出现在了房产证上，通过房屋登记信息系统可以查询得到。二套房贷款不但首付比例提高到六成，而且贷款利率也要上浮1.1倍，这种情形显然不是小王所愿意看到的。为了规避“被限贷”的情形，小王只好想办法去掉房产证上的名字，以便在自己买房的时候，获得首次购房的优惠。

其实，像小王那样因为政策变化而“被限购”情形还并不少见。据了解，最近一段时间，有不少市民前往上海各区县交易中心咨询、办理房产证去名字手续，这些人之前都在父母的房产证上加了名字。在北京、广州等地，也有不少市民想办法把自己的名字从父母的房产证上拿掉，以免遭遇“被限购”的情况。

“被限购”会让购房成本大增，甚至失去购房资格。诸如像小王那样的人群，因为之前父母买房的时候加上了自己的名字，而当自己要买房时，则会被当成已拥有房产而按照“二套房”对待，其首付比例和利率水平明显要高于首次购房，这无疑让购房成本大增。另外一种情况就是父母购房时已加上了自己的名字，而自己也购买过小房用于过渡，因此如现在想要换购大房改善居住条件的时候，却会因为名下已拥有两套房而失去了购房资格。

赠予、买卖成本各不同

赠予、买卖两种去名方式所对应的成本各不相同。

据了解，去掉房产证上的名字主要有两种方式，其一是通过赠予的方式。这是一种较为常见且符合常规的做法，一般情况下，亲人中间一方通过这种方式取得另一方的财产，不动产也可以通过这种方式进行转让。另外一种方式就是通过买卖的方式，即将自己名下房产的卖给其他亲人。由于这两种转让方式有着很大的区别，因此所产生的费用也完全不一样。

记者咨询房地产交易中心工作人员得知，将自己名下的房产赠予给直系亲属，所需承担的费用主要有两个部分，即契税和公证费。不管普通住宅还是非普通住宅，契税一律按赠予部分的4%征收;公证费也必须缴纳，武汉市大概是70元每平。

如果通过“买卖”的方式，则需按照目前房产交易过程来征收相关费用，主要包括营业税、个税和契税等。如果转让购入时间未满5年的非普通住宅，则要缴纳9.8%的税费，即3%买进契税、1%的个税和5.8%营业税。由此看来，未满五年的房屋“买卖”方式所需负担的成本要高于赠予。

不过需要说明的是，并非所有的“买卖”方式都需要承担如此之高的费用。根据现行相关纳税规定，如果是满足唯一一套、超过5年和低于90平方米三个条件的普通住宅，只需承担1%的契税即可。

由此看来，到底是选择赠予还是买卖方式，需根据物业的实际情况来具体对待。一般情况下，对于非普通住宅来说，赠予显然比“买卖”方式划算。但对于普通住宅来说，如果已经超过5年时间，因为不涉及营业税，选择“买卖”方式便更合理了。www.gong66.com

盲目“去名”不可取

专家表示，通过“去名”来解套的方式，规避限购、限贷对自己形成的影响，虽然不失为一种行之有效的办法，但必须做到慎重。

据了解，为了达到“去名”目的，不少市民费尽心思，但专家表示，盲目“去名”不但无法达到目的，反而徒增成本，甚至会给日后买房、遗产分割等带来不必要的麻烦。下面我们就需要留意的地方列举出来，以供读者参考。

贷款记录抹不掉

据了解，有很大一部分市民将自己的名字从房产证上“拿掉”，主要是考虑防止“限贷”政策给买房带来麻烦。但专家表示，目前各商业银行在审批贷款资格时，仍然按照“认房又认贷”的办法执行，如果有贷款记录，“去名”的作用相当有限。

目前各商业银行暂停三套房贷，第二套房首付提高到六成，贷款利率上浮1.1倍，这对刚性需求来说，购房成本大增，因此有不少人希望通过“去名”来降低影响。不过专家表示这种办法不一定奏效，因为按照“认房又认贷”规定，如果此前购房时子女作为共同贷款人，即使从房产证上拿掉了名字，名下已无房产，自己买房时仍然不会以首套房对待;如果贷款次数超过两次，则会丧失贷款资格。

综合成本需考虑

“去名”还需考虑综合成本。

汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔表示，有贷款的房子是没法办理赠予的。其次，即便直系亲属之间的“赠予”成本低，但赠予后如果在短期内想进行交易必须再缴纳20%的交易个税。

对此专家表示，在“去名”之前需根据日后的安排来对各项成本进行综合考量，如果只是用于自住而不考虑出售，选择赠予的方式较为妥当。但如果考虑到今后还要出售，则应该在考虑个税的情况下进行选择。

潜在风险要清楚

“去名”还有可能带来家庭纠纷，这也是需要留意的地方。

德佑地产法务部经理瞿慧虹表示，若接受赠送的一方过世，则会产生不可预知的风险。如获赠一方过世，而赠予一方又不一定是必然的唯一的继承人，赠送意味着权利的放弃，虽然是为了规避限购政策而不是真正放弃权利，但很有可能在未来会就赠送的房屋产生家庭纠纷。

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