避“限”难避险 各种规避限购方法风险全分析

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“个人不能买，就以公司名义买呗，能到手入住就行。”面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，近日来再度被购房人计上心头。业内专家提醒，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。

计策

借公司名义“曲线”买房

想出用公司名义“曲线救国”的，是买了房却不能过户的外地人曹先生。曹先生在北京做生意已有两年。春节前，他在城区买了套二手房，因为是刚入住的期房，得等一年房本才能下来，所以，他就和业主私下签订了一份购房合同，先支付80%的房款，等拿到房本、办完网签过户手续后再付清余款。

“京十五条”的出台让曹先生的计划泡了汤。根据规定，以网签时间为界，凡2月17日起的新购房产，都得符合“限购”条件，外地人必须拥有在京连续5年的纳税证明或社保证明。虽然支付了大笔房款，但既没有网签也没有纳税证明，使他陷入无法过户的两难境地。

“这么多钱不能打水漂，既然个人没法买，我就只能用公司名义过户。”曹先生告诉记者，他身边不少做生意的朋友，由于不符合限购条件，都在考虑用公司名义买房。21世纪不动产、伟嘉安捷等中介机构的工作人员也表示，近日接到不少客户的电话，咨询能否用公司名义买房来回避新政。

算账

250万房产多付6万税费

用公司名义买二手房是否可行?“链家地产”首席分析师张月表示，虽然市场上能够进行二手房过户给公司的操作，但交易成本要明显高于个人购房的支出。“首先，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。其次，公司购房还得多缴纳房产税和印花税。”

记者以首次购买一套100平方米、总房款250万元的5年内二手房为例，分别计算了个人购房和公司购房的税费总额，发现公司购房要多缴纳税费近6万元。

个人购房：税费支出=契税3.75万(250万×1.5%)+营业税13.75万(250万×5.5%)+个人所得税2.5万(250万×1%)=20万元

单位购房：税费支出=契税7.5万(250万×3%)+营业税13.75万(250万×5.5%)+个人所得税2.5万(250万×1%)+房产税2.1万(250万×70%×1.2%)+印花税0.125万(250万×0.5%。)=25.975万元www.gong66.com

风险

房屋无法列为个人财产

除了缴纳税费明显增多外，张月还分析，无法列为个人财产也是公司购房存在的问题。“即使是以本人名义注册的公司，要想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后办理过户手续。这不仅得再多缴一次税，而且依然得符合外地人连续5年的纳税证明或社保证明的购房条件。‘曲线救国’置办个人房产的愿望最终还将落空。”

北京嘉润道和律师事务所王颖律师告诉记者，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

面对重磅新政及配套细则的出台，各种所谓规避调控的“秘籍”暗流涌动。来看看各路神仙如何“曲线买房”，但种种方式相应的风险无疑大大增大，购房者应谨慎选择。

有网友支招：“再买房，买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。又如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”还有人建议，先离婚，后分配房产，再买房。

除了将房产证上的亲属名字去除以规避限购政策外，受限买家以公司名义购买住宅、假离婚、少数中介为异地购房者补办社保证明等“偏方”也纷纷出炉。这些歪招隐藏巨大风险，购房者不要心存侥幸去尝试。www.gong66.com

“假离婚”绕开“限购”

先离婚，房子作为离婚财产分配给一方，另一方买房后再复婚。这样的“离婚买房”被认为是绕开限购令的最好方式。

戚先生结婚三年，他说，中介建议他如果要买房不妨先离婚，以他名义买一套大户型，等银行贷款办下来再复婚。戚先生算了一笔账：如以首套房标准，三成首付，利率8.5折，如果按二套房计算，首付6成，而且利率是1.1倍，以购买一套200万元的住房计算，仅首付就“节省”60万元。中介公司打包票，“假离婚”可以钻政策空子。银行是以家庭为界定单位，夫妻双方只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷都算二套房。

但如果夫妻离婚，以没有贷过款一方的名义再买，银行按照其提供的离婚证，查询征信报告，就算作首套。

●提醒：知情人士透露，假离婚有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做假证的方式，其实还是法定的婚姻;另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。以目前买房前先去交易中心审核的流程来看，前者基本无操作空间。后者从理论上来说，可以实现绕开限购令的曲线买房。

其最大的风险来自于“假戏真做”。结婚和离婚，以及中间涉及房产的购买和分割，资金数额巨大、操作环节复杂，很容易出现问题。有人以购房为目的假离婚，但离婚后却假戏真做拒绝再复婚，或者假结婚购房，离婚时却由于财产分割而产生纠纷。

可操作性★★★★★

风险性★★★www.gong66.com

先签合同暂不过户

“我手头已经有两套房，在限购期限内不能再买第三套房。但听说第三季度房价有下跌的可能，打算趁楼市低迷杀跌入市。但怎么才能避开限购政策呢?”近日，一名网友在论坛里面提出了这样的疑问。

另一名网友立即回帖：“上海限购令退出没有时间表，又不想错过买房机会的话，大不了买卖双方先签购房合同书，等重新获得购房资格以后再去办理过户手续。”

●提醒：“先签合同暂不过户”，前两年也曾被不少人借用买不能转让的期房，和未到5年上市条件的配套房，结果大部分都发生纠纷。原因是先签了合同付了钱，等到房子能交易时，一方发现房价涨了，反悔不卖。根据我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋属于不动产一种，如果房屋没有过户到买方名下，按照《物权法》规定房屋还是属于卖方的。如果卖方不守信，容易发生“一房多卖”现象。因此，签约不过户的行为，是不利于保障购房者合法权利和财产安全的。

可操作性★★★

风险性★★★★★www.gong66.com

借用身份证买房

新调控政策下，买房有“限购”，贷款有“额度”。于是，不少购房者打起了身边没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房的念头，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。更有甚者，借用假身份证来买房。

某中介人员透露，以前就有不少温州投资客通过借用亲戚朋友身份证，让中介办理社保补缴业务，于是“摇身一变”成为首套房购房者，享受首付三成、贷款利率8.5折的优惠。再私下签了一份协议，证明这套房的实际所有人。

●提醒：根据我国《物权法》规定，不动产物权以登记为准，出资人与名义产权人私下签订的协议，不能作为判读不动产归属的标准。如果出资人与名义产权人签订协议不明，且没有证据证明谁是实际付款人，一旦进入诉讼，很难证明出资人是实际付款人。

此外，名义产权人如果再次出售房屋，实际出资者很可能因为第三人的购买而无法要回房产。

可操作性★★★

风险性★★★★★www.gong66.com

房产证去名字避政策

在限购令和房产税的大背景下，一些有房户为了获得购买资格，或者不缴房产税，动起了房产证去名字的念头。

四十多岁的王先生，在2003年买了套200平方米的复式房，地段和环境都比较满意。当时担心以后征收遗产税，房产证上写了一家3口的名字。儿子虽然刚上初中，但手里有点余钱的王先生，想再买套房子，或者做儿子的婚房，或者做自己的养老房，但在咨询中介后才得知，自己现在这种情况，新购房子无论面积大小，都要征收房产税。

●提醒：房产证想要去名字，如今有两种方式，买卖或者赠与。如果一个“非普通住房”家庭想要“去名字”，一旦选择“赠与”，只需按子女拥有房产份额价格的5%缴纳税费即可(包括3%契税和2%公证费);而若按照“买卖”的操作方式，则要缴纳10.65%的税费(其中包括3%的买进契税，2%的个税以及5.65%的营业税)。对于“非直系亲属”还将按赠与部分房价的20%征收个税。

如果是普通住宅，市民应该选择“买卖”方式销户。选择“买卖”，市民只需缴纳包括共计4%的税收(1%的个税以及3%的契税)，而“赠与”却依然要缴纳5%的税收。

业内人士表示，如果直系亲属之间赠与，只需缴纳契税和公证费。非直系亲属之间，即便是通过赠与方式，也要缴纳相应的营业税、契税等，等同于买卖。虽然就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省成本，但一旦市民今后将该房产出售，将面临多缴纳20%个税的“窘境”。

可操作性★★★★★

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为外地人代办个税和社保

上海限购令明确，对外地居民在沪购房设定门槛，需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保(城镇社会保险)缴纳证明，一些代办公司看到其中“商机”，开始大力推广代办业务。

购房者小王日前联系一家公司，接待人员表示，限购政策出台后，外地户口在上海工作，有买房子补办个税或社保的人多了。从实践操作来看，补办个税单比补办社保单，更容易操作。“反正两者只需其一，建议补办个税单。只需支付2400元手续费，一周之内即可搞定。如果办理社保的话，约需费用1万元。”

●提醒：业内人士表示，且不说所谓“代办”是否成功，即使成功了，也不见得就能买上房子。“在现在贷款政策从紧的情况下，银行审核也日益严格，如果是最近新补的个税单或者社保单，不少银行都拒绝放贷，而是把额度留给正常缴税的客户。”

律师提醒，依法纳税是每个公民应尽的义务，如果外地人之前确实在上海工作，应当缴纳个税而未缴，因买房需要而补缴的，属于依法纳税，并无风险;但是为购房虚构上海工作经历或虚高应纳税额，则属于为骗取贷款采取的欺诈行为，一经查实，银行将有权取消贷款。

可操作性★★★

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“做低房价”降低房产税税率

王先生刚买了一套三室两厅，唯一让王先生挂怀的是，房子是在房产税出台之后买进的，应税面积100多平方米，单价3万元，这一年的房产税要缴纳1.26万元。有朋友给王先生出主意，把房价写低点，就可以少缴税了。如过单价改成2.7万元，需要缴税7560元，节省了5040元。王先生想，每年都能省一笔，还是蛮划算的，有点动心了。

●提醒：志远地产法务部总监蒋艳律师表示，首先，“做低房价”的中介人员如查实将受严惩。最新发布的《房地产经纪管理办法》中第二十五条明确规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利，并规定了严厉的惩罚办法。

对于买方来说，不体现在合同上的一部分房价款是无法获得交易中心的正规售房发票的。将来卖出时，如果按照差额缴税，所缴纳的税费就会更多。

对需要贷款购房的买方来说，合同价较实际成交价低的话，贷款金额也就相应减少了。比如600万元的实际成交价，本身首套可贷到70%即420万元，但是如果合同价只写为500万元，则只能贷到500×70%=350万元。

如果买卖双方分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致，一旦对房屋成交价格产生争议，法院可能会对合同判定部分无效。

可操作性★★★★★

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