熟读四大项 房子买的放心住的舒心

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买房只是几天、十几天的一次性行为，而商品房的使用却要延续几十年甚至更长，理所应当受到重视。可现在很少有开发商能主动想到并为消费者提供售后服务。许多购房者发现自己忙碌这么久以为住进新房就舒坦了，可没想到还有一堆麻烦事在等着他们。这购房路何时是个头?想买个称心房就这么难?

入住条件不具备

挑了房，办了贷款，拿了房产证，欢欢喜喜准备搬新家。可是到了小区，发现了新问题——开发商赶在合同规定的时间内交了房，可是小区内部环境却是一团乱，连基本生活条件都不具备。水电、煤气管道都没见着，交房必须的竣工验收合格证也不见踪影。“先糊弄着把房交了，不违反合同就行。”是开发商的普遍心态。可为了吸引客户购房，交房时间往往被硬是提前，时间被压缩，自然内部环境不达标了。

解决办法：

“三书一证一表”要齐全

收房首先要看开发商的“三书一证一表”，这就像是房屋的身份证一样，不管房屋到底质量到底怎样，首先得有这个“身份证”，否则再好的房子也白搭，到时候办不了两证。所谓的“三书一证一表”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。如果开发商拿不出这“三书一证一表”，那你就不要相信什么验收合格的鬼话了，这房子一定不能收。www.gong66.com

“合格的”要仔细验收

除了“三书一证一表”外还有些资料也是需要检测的，如面积实测表、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，这些也是非常关键的，材料验完之后就是房屋质量检查阶段了。

房屋的质量检查主要包括：第一、墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象，仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

第二、检查墙面、地面是否光洁、平整等。墙面不能有很明显的起伏，地面不能起砂。如果墙面石灰“爆点”，说明石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，容易发生大面积的疏松、脱落等问题。

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;公共供水是否正常。多层住宅不宜采用水箱供水方式，而应采用地压式供水，高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。www.gong66.com

想拿钥匙先交物业

想拿钥匙先交钱装修押金、审图费、施工人员管理费、物业管理保证金……入住前，每位业主都要面对物业公司开具的交费清单，当业主对其中一些项目表示疑议时，物业便会或软或硬地甩出杀手锏——“不交费就别想拿钥匙”。另外，一次性收了几年采暖费、几年物业费的现象，在许多小区也都有发生。

解决办法：

签订《物业管理公约》

同时，在签收《房屋验收单》之前，购房者最好先签订一份《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。搞清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质。

律师建议：

1、如果买卖双方在购房合同及《物业管理公约》等文件中没有须交费用约定，而这些费用又只是物业公司单方要求的，买房人只需交纳正常的、必要的并经物价部门核准的费用;

2、这之中，装修押金、物业管理费押金有一定的合理性;因为如果确有一些业主野蛮装修造成业主共有财产损失或长期拖欠物业管理费造成物业管理费用紧张，势必影响其他业主的利益;

3、如果物业管理公司或开发商以不交费为由不交钥匙，购房人完全可以开发商违约为由提起诉讼，因为您已交齐全部购房款，购房过程中义务已履行完毕，有权利得到房屋。www.gong66.com

房屋面积“长”了

合法不合理的面积圈套前些年，购房人吃亏最大的一块就是面积，近两年来，随着合同文本的逐渐完善，购房人也吸引了前辈付出惨痛代价换来的教训，10%、15%的误差基本已不复存在。但精明的开发商又想出了新的方式来做面积文章。

案例：王女士购买的新房在莱山区，去年底开发商通知她去收房时告诉她房屋实际面积比合同约定的多出零点几平米，让她补交房款。按照王女士购房时的价格，这多出的零点几平米让王女士又掏出几百元钱。

解决办法：

房屋面积为何会有出入，原因不外以下几种。1.测量是非常专业的工作，实际操作中容易造成误差。2.计算标准很复杂，不容易掌握。3.居民手头资料有限，不可能准确计算面积。4.施工洽商。5.施工误差。6.开发商暗中做手脚。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

律师提醒：

签订合同时一定加注;在规定的误差范围内，套内面积与公摊面积同比增减。www.gong66.com

绿地已经被微缩

卖房时鼓吹“小区绿草茵茵、鸟语花香”，交房时“草坪”却变成了车库、会所。

案例：白先生做梦也没想到，当初看房时最中意的那块窗前大绿地已建起了三层的物业管理用房。这块绿地可是他当初看房时，售楼小姐反复向他保证过的。去售楼处讨说法，人家小姐说，考虑到小区人口与配套的比率，这里必须加盖一座物业管理用房，已经过有关部门批准了。其实，许多小区的绿地在入住时，当初在沙盘上看到的大片绿地都会多多少少减少，承诺的30%的绿化率怎么算也不够数，在买房过程中，这点往往让买房人最伤心。

解决办法：

《武汉市城市绿线管理办法》规定:开发商必须如实公示建设项目的绿地率、绿地面积，不得随意变更调整小区绿线。根据规定，“建设单位进行房地产开发，应当如实公示该建设项目的绿地率、绿地面积以及修建性详细规划或者建筑总平面方案载明的绿线范围，不得将绿线范围外的其他绿地或者临时性绿地作为其配套绿地对外宣传。”违反上述规定者，将由相关主管部门予以处罚。

律师提醒：

1、请将售楼人员承诺的绿化率写进合同。

2、通过约定将你窗前屋后的绿地锁定。

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