先签合同等过户、先公证后过户 如此交易风险高

标签：购房须知,购房流程, 先签合同等过户、先公证后过户 如此交易风险高,http://www.gong66.com

受制于大限购政策，不少购房者的置业需求被抑制，尤其在京沪深等一线城市，这轮大限购很多都是以户籍为限制条件和标准，使得一些非本地户籍购房者陷入购房困境当中，而他们强烈的刚需却又必须得到释放。从最初的补交社保和补纳税证明，到购买“购房指标”，曲线购房以规避限购的成本日益提升，最近另一种购房歪招亦开始流行，那就是先签订购房合同，然后等政策改变或者符合购房条件之后再办理过户。

从表面上看来，这种方式的确可以规避限购，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户。等到购房者交够社保或纳税证明年限，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间太长，变数太多，所以风险系数也大。

风险之一：房价变动导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，或许是一年，或许是五年，都有可能，在楼市调控的背景下，房价剧烈波动，若是房价波动范围不大，到了具备过户条件之时或许双方践约都不存在问题，但是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户;房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。房价变动导致违约纠纷的情况并不鲜见，在一个先签合同等过户的购房交易中，这种风险尤其大。

风险之二：容易出现一房多卖的骗局。只要没过户，房屋产权的法定所有权人就不会变更，即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易情况，这种购房模式本来就是属于一种打法律擦边球的交易方式，自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管，就会留下一些交易漏洞，若是被人有心利用，则可能产生连环骗局。假设有房一套，房主利用低价为诱饵，采取这种交易方式来设套的话，可以这样做：房主A采取先签合同等过户的方式将房子卖给B，因为没有过户，也查不到交易记录，接下来房主A还可以用同样的方式将房子卖给C、D、E、F……只要有人继续购房，这套房就可以一直卖下去，等到骗局被揭穿的时候，或许房主已经逃离了，剩下一群购房者在打架了。

除了以上两种主要风险，还有将来楼市调控政策的变化使得过户出现新的限制也是个不可忽视的风险，由此导致的违约成本也不会小。对于购房者来说，在调控时期购房本来就要付出巨大的经济成本，还要面对不小的风险成本，若是采取歪招来规避限购令的话，将无疑将自己置身于更大的风险当中，这并不是个可取的方式，若是可以，采取租房方式过渡一下也是不错的选择。www.gong66.com

公证买房风险高

限购后还有一些买房人另辟蹊径，以委托公证的方式买房。专家提醒，这种委托公证存在一定的风险。

“曲线”购房招数存隐患

记者了解到，有中介帮购房人想出了新点子：委托公证或用武汉亲友名义买房。房主委托买家处理房屋的一切事宜，买家付款给房主，等买家符合购买条件的时候再去办理过户手续。这样以来，房主按时拿到了房款，买家可以先住进房子，等符合条件后，再自行将两证办到自己名下。

不过，武汉某律师事务所律师何新权提醒，对于买家来说，虽然通过公证已取得房屋处置权，但房产未过户仍属于原房主。如果原房主取消“公证”，或房产被法院查封、拍卖，买家就会有很大损失。另外，用亲友名义买房，也为今后纠纷埋下了隐患。

公证条款暗藏巨大隐患

北京一中院在对此类案件进行调研后发现，利用公证条款规避房产新政并非个案。

在这类案子中，房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定，以骗过卖房人，防止卖房人在签订合同时生疑拒签。而在整个买卖过程中，作为买方的炒房人都会称买房就是自住，也会爽快地实际支付大部分甚至全部房款，以此迷惑卖房人。

可是，当合同进入履行阶段，炒房人就会找各种理由，要求卖房人将房屋过户手续等事宜全权委托给自己，或者以防止出现支付房款后不予过户情况为由，要求委托房产中介的业务员作为监督人办理过户。实际上，该业务员很可能就是炒房人的“同伙”。

一中院调研发现，炒房人的这种做法不管对卖房人还是下一个买房人，都存在着巨大的安全隐患。

一方面，卖房人如果办理了委托公证后，炒房人会方便地将该房屋转卖他人，可是房屋事实上并没有过户，因此炒房人形式上看就是代理卖房的业主出售房屋，合同履行过程中发生的纠纷，可能将最初的卖房人卷入其中。

而另一方面，对于第三方买房人来说，陷入上述“连环套”后，因为炒房人没有办理房屋过户和缴税手续，所以新的买房人要按照最初的购房价款缴纳营业税，实际上是炒房人将本应由其承担的大部分税费转嫁给了新的买房人。

针对上述问题，一中院法官提醒，在出售二手房的过程中，要选择正规的房产经纪机构，不要贪图支付全款而大幅降低报价。此外，卖房人需要特别注意买卖合同中的公证条款，因为办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，卖房时最好不要将公证内容在合同中明确，不要给炒房客留下进一步操作的空间。

，先签合同等过户、先公证后过户 如此交易风险高