二手房买卖房屋面积不足 责任谁付？

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2008年9月26日，赵某与苏某订立房屋买卖合同，其主要内容是：赵某将自己所有的面积75平方米(房屋产权证记载)的楼房卖给苏某，每平方米价格3800元;合同生效后苏某交房款85000元，赵某在15日内将房屋交给苏某，同时苏某向赵某交房款15万元，45天内办理完毕房屋过户手续，余款5万元苏某在办完房屋过户手续时交清。2008年11月3日，苏某拿到了房屋过户手续，赵某拿到了房屋余款5万元。在整个房屋买卖、履行过程中双方按合同约定进行并没有任何争议。

2010年11月底的一天，苏某的一位搞建筑的朋友来苏某家谈起了这个房屋的买卖情况，这个朋友认为该房屋面积肯定不足75平方米。苏某委托某房屋司法鉴定部门测量的结果是72.8平方米(加上了公摊面积)。拿到这个结果后苏某即找到赵某要求退回短少的2.2平方米的房款。但赵某认为自己买房时就是这样的，不同意退款。于是，苏某向法院提起诉讼，要求被告赵某返还多收的房款8360元和房屋测量费用1200元。法院审理后，判决驳回了原告苏某的诉讼请求。

【分析】

本案是一起房屋买卖合同纠纷，案情并不复杂。被告赵某交付的房屋面积短少2.2平方米是有证据证明的事实，因为原告有房屋司法鉴定部门测量的结果作为证据证明。被告赵某虽然抗辩说自己买房屋时即是这样，房屋产权证也这样记载的，但这是起不到任何证明作用的，房屋的面积并不能以产权证的记载为准。

那么，最后为什么法院却判决驳回了原告有事实依据的诉讼请求呢?

房屋面积是否符合合同约定，这明显是属于一个数量问题，我国《合同法》第158条对买卖合同的检验问题的规定是：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知出卖人或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”

在本案中，原、被告双方显然没有约定对房屋数量、质量等约定检验期间，双方对发生的数量纠纷则应当依照《合同法》的上述规定处理，即原告苏某应当在发现或者应当发现房屋的面积短少的合理期间内通知出卖人，但这个期间必须是在收到房屋的两年之内。因为原告苏某在发现和通知被告赵某面积短少时距离房屋交付时间已经超过两年时间，依照《合同法》的上述关于“视为标的物的数量或者质量符合约定”的规定，尽管买卖的房屋确实数量不足，也应当认为数量是足的。因此，法院判决驳回原告苏某的诉讼请求是有法律依据的。

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