房地产估价师《房地产估价理论与方法》一

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    判断题

    1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    3、成本估价法又称重置成本法。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
    答案（ ）
    A、850
    B、845
    C、869
    D、857

    2、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案（ ）
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
    答案（ ）
    A、833．33
    B、830．45
    C、828．25
    D、827．64

    4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
    答案（ ）
    A、50万元
    B、55万元
    C、60万元
    D、60万元以上

    5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
    答案（ ）
    A、拆迁费用
    B、建造建筑物费用
    C、公共设施建设费用
    D、市政设施建设费用

    6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
    答案（ ）
    A、417
    B、500
    C、460
    D、450

    7、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
    答案（ ）
    A、环境因素
    B、质量因素
    C、区域因素
    D、新旧程度

    8、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
    答案（ ）
    A、甲的等于乙的
    B、甲的高于乙的
    C、甲的低于乙的
    D、难以判断

    9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
    答案（ ）
    A、类似房地产的客观
    B、类似房地产的最高
    C、类似房地产的最低
    D、该宗房地产的实际

    10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
    答案（ ）
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％

    11、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
    答案（ ）
    A、N=t+n
    B、N < t+n
    C、N > t+n
    D、A、B、C都可能

    12、楼面地价=土地单价÷( )。
    答案（ ）
    A、建筑层数
    B、建筑覆盖率
    C、绿地率
    D、建筑容积率

    13、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
    答案（ ）
    A、收回
    B、摊销
    C、减损
    D、补偿

    14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
    答案（ ）
    A、76
    B、80
    C、81
    D、84

    15、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
    答案（ ）
    A、10
    B、15
    C、20
    D、 30

    16、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
    答案（ ）
    A、10．6
    B、11．4
    C、11．2
    D、10．8

    17、在评估期房价格时，( )。
    答案（ ）
    A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
    B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
    C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
    D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

    18、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
    答案（ ）
    A、15．0
    B、15．7
    C、12．6
    D、11．6

    19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
    答案（ ）
    A、323

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