房地产估价师《房地产估价理论与方法》八
判断题
1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向,也可以用于寻找交易日期修正系数。
答案( )
A、对
B、错
2、若估价时点为现在,估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
答案( )
A、对
B、错
3、成本估价法又称重置成本法。
答案( )
A、对
B、错
4、某宗房地产,收益年期无限,预计每年的总收益稳定为16万元,总费用未来第一年为8万元,此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为60万元。
答案( )
A、对
B、错
5、估价时点不一定是现在,也可以是过去或将来。
答案( )
A、对
B、错
6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%,则可比实例的个别因素修正系数为100/102。
答案( )
A、对
B、错
7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
答案( )
A、对
B、错
8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
答案( )
A、对
B、错
9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。
答案( )
A、对
B、错
10、房地产价格实质是房地产权益的价格,故其权益在估价中要比物质实体更重要。
答案( )
A、对
B、错
11、不论估价目的如何,委托方所委托的估价对象的范围,必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
答案( )
A、对
B、错
12、某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元,此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为275万元。
答案( )
A、对
B、错
13、购买年不是预期可获得收益的年限。
答案( )
A、对
B、错
14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格会下降。
答案( )
A、对
B、错
单项选择题
1、某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。
答案( )
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可
2、残余法是依据( )价格。
答案( )
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、楼面地价=土地单价÷( )。
答案( )
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
答案( )
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
5、完好房的成新度一般为( )。
答案( )
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
6、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应交税的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
答案( )
A、323
B、275
C、273
D、258
7、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
答案( )
A、50
B、70
C、30
D、40
8、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
答案( )
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
9、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
答案( )
A、土地净收益
B、建筑物价格X建筑物还原利率
C、建筑物总收益
D、房地费用
10、某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。
答案( )
A、417
B、500
C、460
D、450
11、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%
答案( )
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
12、其他条件相同,期房价格一般( )现房价格。
答案( )
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
13、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。
答案( )
A、1611
B、1331
C、1464
D、1400
14、某前后临街总深度30米的矩形宗地,前街路线价20000元/平方米,后街路线价1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )米。
答案( )
A、10
B、15
C、20
D、 30
15、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
答案( )
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
16、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
答案( )
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
17、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
答案( )
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
18、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为( )%。
答案( )
A、10.6
B、11.4
C、11.2
D、10.8
19、收益法公式 成立的条件是( )。
答案( )
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
20、某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率50%,楼面地价100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米。
答案( )
A、500
B、200
C、250
D、100
21、一宗土地用假设开发法评估其价格:在商业用途下的估算结果为800万元,在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为( )万元。
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