2006年房地产估价师-案例分析试题及答案3

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　　三、下列房地产估价报告存在多处错误；请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
××××房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托人函

　　×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
　　估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
　　在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）。单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地产估价报告2份。

                                        ××××房地产评估有限公司（盖章）
                                         法定代表人：×××（签章）
                                         2006年10月15日
                                         估价师声明（略）
                                         估价的假设和限制条件（略）

                    ××××房地产估价结果报告

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）区位状况（略）
　　（二）实物状况
　　（1）建筑物实物状况
　　建筑面积：243.70m2
　　建筑结构：钢筋混凝士结构
　　总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：现状成新为十成新
　　层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
　　建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
　　装修情况：（略）
　　设施设备：（略）
　　工程质量：（略）
　　维护、保养情况：良好
　　大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
　　物业管理状况：（略）
　　绿化等其他情况：（略）
　　（2）土地实物状况
　　土地用途：1～2层为商业服务。
　　土地等级：商业Ⅲ级
　　土地开发程度：七通一平
　　土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
　　形状、地势、地质；水文状况：（略）
　　（三）权益状况
　　（1）建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号X×号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
　　（2）土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
　　（3）他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
　　四、估价目的
　　为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。
　　五、估价时点
　　2006年10月10日
　　六、价值定义
　　本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
　　根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
　　十、估价结果
　　经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业期
　　2006年10月10日至2006年10月15日
　　十三、估价报告应用的有效期
　　本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
　　十四、有关说明（略）

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