房地产估价师：2007年《制度与政策》真题（五）

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四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)
(一)
 2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
1．该项目土地使用权出让合同由(    )与甲公司签订。
A．该市人民政府土地管理部门   
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府  
D．该市人民政府
答案：B
解析：《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

2．甲公司应向土地管理部门缴纳(    )。
A．土地补偿费   
B．土地使用权出让金
C．土地闲置费  
D．房屋拆迁安置费
答案：B
解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3．乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为(    )。
A．由城市房产管理部门认定
B．由城市规划行政主管部门认定
C．一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D．由乙机构根据经验确定
答案：C
解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

4．下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为(    )。
A．李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明
 B．李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议
C．因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限
D．李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉
答案：ABD
解析：中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。

5．甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(    )万元。  
A．1200   
B．1800  
C．2100  
D．3000
答案：C
解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由20％提高到35％。6000万元×35％=2100万元。

6．该项目的工程竣工验收工作由(    )负责组织实施。
A．该区人民政府建设行政主管部门   
B．该市工程质量监督机构
C．甲公司  
D．丙公司
答案：C
解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

7．在办理商品房预购手续时，王某(    )。
A．可以申请住房公积金贷款
B．可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％   
C．应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D．应当办理预购商品房抵押登记
答案：AD
解析：建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

8．王某购买的住宅的产权登记面积为(    )。
A．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
 B．套内房屋使用面积＋分摊的共有建筑面积
C．套内建筑面积+套内阳台面积＋分摊的共有建筑面积
D．套内房屋使用面积牛套内墙体面积＋套内阳台建筑面积＋分摊的共有建筑面积
答案：AD
解析：房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

9．王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为(    )元。
A．100   
B．140  
C．1100  
D．1540
答案：D
解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7％，440000元×5％×7％=1540元。

(二)
 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划、以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
10．乙公司通过市场分析、制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期(    )。
A．能保本而接受的最高地价    
B．能保本而接受的最低地价
C．能取得正常利润而接受的最高地价  
D．能取得正常利润而接受的最低地价
答案：D
解析：当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。

11．目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为(    )。
A．增加税收    
B．提高存贷款利率
C．调整土地供给结构  
D．减少公共工程开支
答案：AD
解析：财政政策，是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。

12．该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70％以上用于建造90㎡以下的住房，则该指标为统计指标中的(    )。
A．结构相对指标   
B．强度相对指标
C．比较相对指标
D．比例相对指标
答案：A
解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。该指标的计算公式为：结构相对指标(％)＝（总体内某部分或组的数值/总体总数值）×100％。

13．甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入(    )。
A．货币资金的期末余额   
B．经营活动产生的现金流量
C．投资活动产生的现金流量  
D．筹资活动产生的现金流量
答案：C
解析：现金流量表中，收回投资所收到的现金应包含在投资活动产生的现金流量中。

14．乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为(    )。
A．绿地率   
B．容积率
C．建筑密度  
D．住宅和商业用地的面积
答案：ABC
解析：控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项： (1)用地控制指标。包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。 (2)环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。 (3)建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。 (4)交通控制指标。包括交通出入口方位、停车位。 (5)城市设计引导及控制指标。包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。 (6)配套设施体系。包括生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。

15．下列关于双方达成协议的表述中，正确的是(    )。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．甲公司是乙公司的被代理人
D．甲公司开始支付的款项是一种定金
答案：BC
解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。

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