06年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试真题答案

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一、单项选择题

1B 2B 3C 4B 5A 6C 7D 8D 9B 10A

11D 12D 13B 14B 15C 16A 17C 18A 19D 20C

21D 22C 23C 24B 25A 26C 27C 28D 29B 30A

31B 32D 33B 34D 35B

二、多项选择

1BCD 2ACD 3BCDE 4CD 5BDE 6ABCD 7CE 8ACE 9ACDE 10ADE

11ACE 12ACDE 13ACDE 14ABC 15ABCE

三、判断题

1× 2 × 3 × 4 × 5√ 6√ 7 × 8 × 9√ 10√

11√ 12√ 13√ 14 × 15 ×

四、计算题

1（1）该家庭的月还款额A=7000×25%=1750(元)

月贷款利率ī=6%÷12=0.5%

计息期n=20×12=240

则有偿还能力的最大抵押贷款额

P=A×{[（1+i）n-1]÷[ i ×(1+i)n]}

=1750×{[（1+0.5%）240-1]÷[0.5%×(1+0.5%)240]}=244266.35（元）

该家庭购房最高总价：244266.35÷（1-30%）=348951.93（元）=34.9（万元）

（2）第5年年末剩余贷款额，即后15年每月还款额1750元在 第5年年末的现值

P=A×{[（1+i）n-1] ÷[ i ×(1+i)n]}

=1750×{[(1+0.5%)12×15-1] ÷[0.5%×(1+0.5%)12×15 ]}=207381.15（元）=20.74（万元）

第5年末银行贷款利率上调为0.9%（月利率为0.75%），后15年每月还款额175元在第5年年末的现值为

P=A{[( 1+i)n-1]/[ i ( 1+i)n]}=1750×{[(1+0.75%)12×15-1]/[0.75%(1+0.5%)12×15]}=172538.47（元）=17.25（万元）

因此，该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49（万元）

（3）若不提前还贷，月还款额不变，今后n 月需还第5年末时的剩余贷款额20.74万元，则：

由P=A{[(1+i)n-1]/[ i (1+i)n]}即207381.15=1750×{[（1+0.75%）n-1]/[0.75%(1+0.75%)n]}

可得出：（1+0.75%）n=8.9909，两边取对数可求得n, n=293.93(月)

因此，还款年限将延长：293.93÷12-15=9.49（年）

2、（1）为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：

第1年年初投入自有资金9000万元

第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；

第3年年初 销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000（万元）

第4年年初 借款本息和共计10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）

销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000（万元）借款

第5年初借款本息和共计：5000×（1+10%）=5500（万元）

利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230（万元）

则该项目借款计划为：第2年年出借10000万元，第3年年初借5000万元；

还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元

(2)年份

当 i1=16%时

NPV1=-9000+(-13250)/(1+16%)+(-5000)/(1+16%)2+(-12600)/(1+16%)3+(-22730)/(1+16%)4+1080{[(1+16%)39-4-1]/[16%(1+16%)39-4]} ×[1/(1+16%)4+1100/(1+16%)40

=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9

=197.84(万元)

当i2=17%时，

NPV2=-9000+[-13250/(1+17%)]+[-5000/(1+17%)2]+12600/（1+17%）3+22730/（1+17%）4+1080{[（1+17%）39-4-1]/[17%（1+17%）39-4]} ×[1/（1+17%）4]+1100/（1+17%）40

=-9000-11324.79-3652.57+7867.07+12129.87+3376.32+2.06

=-602.04（万元）

FIRR=16%+197.84/（197.84+︱-602.04︳）×（17%-16%）=16.25%

该项目全部投资内部收益率为16.25%

（3）自有资金财务净现值

FNPV=-9000+（-3250）/（1+25%）+（-5000）/（1+25%）2+17230/（1+25%）4+1080×{[（1+25%）39-4-1]/[25%（1+25%）39-4]}×[1/（1+25%）4]+1100/（1+25%）40

=-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15

=-5973.69（万元）

难点解析

一、单项选择题

15、第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：

P=A[(1+i)n-1]/ i (1+i)n=2000×[(1+0.5%)60-1]/[0.5%( 1+0.5% )60]=103451.12(元)

所还贷款利息：103451.12×0.5%=517.26（元）

所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）

16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）

17 月还款额6000×30%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% ÷12）的现值为P=A[(1+i)n-1]/i

( 1+i)n=1800×[(1+0.5%)120-1/[0.5%( 1+0.5%)120]=162132.22(元)

则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）

18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：

A=P[ i (1+i)n/(1+i)n-1]=60000×{[0.5%(1+0.5%)72]/(1+0.5%)72-1}=994.37(元)

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