2005年房地产估价师《房地产估价案例分析》考试真题（1）

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一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？
2、装修补偿应如何确定？
3、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

答案：
1、程序问题
（1）需要现场勘查
（2）三方签字
（3）如不签字，要请第三方见证
（4）公告
2、装修问题
（1）拆迁评估不包括装修
（2）装修由拆迁双方协商
（3）协商不成评估
3、租赁问题
（1）拆迁人只对被拆迁人（所有权人）补偿，不补偿使用人
（2）由被拆迁人对使用人进行安置
（3）双方协商不成的，拆迁人实施产权调换，由被拆迁人和原租赁人重新签订租赁协议

（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？
2、拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？

答案：
1、没有义务告知，应为委托人是法院。
2、保留价由法院确定。确定方法：参照评估价或者市场价确定，首次保留价不得低于评估价或者市场价的80％，拍卖不成的，保留价可下调，幅度不超过20％
3、拍卖买受人的税费
（1）拍卖佣金
（2）土地出让金
（3）契税
（4）合同印花税
（5）权证印花税

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、这样的做法有哪些错误？
2、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？

答案：
1、错误在于
（1）不应选择不同经营规模的
（2）不应选择最高的350，而应是客观收益
2、年净收益基本不变，哪些方法求年净收益 （怀疑题目错，应为求估价对象价值，不过还是找了求净收益的方法）
（1）市场法：比较类似房地产的年净收益，调整后确定客观的年净收益
（2）类似“假设开发法”：类似房地产客观的租金水平，扣除客观的出租费用，求取客观的年净收益
（3）“报酬资本化法”倒推：利用比较法提取类似房地产的报酬率，利用房地产价值倒推年净收益。
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