2005年房地产估价师《房地产估价案例分析》考试真题（3）

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对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）

答案：
1、结果报告缺估价原则
2、技术报告缺市场背景分析
3、估价结果中没注明单价
4、假设开发法公式错
5、假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用XX置业公司的
6、假设开发法计算开发利润的基数应包括在建工程价值
7、基础设施建设费缺少计算过程，且结果与说明矛盾
8、成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期
9、成本法中投资利息的计息基数错误
10、成本法中应该考虑销售税费
11、估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑
12、成本发中投资利润的计息基数错
13、市场法中个别因素调整与说明不一致（正好相反）
14、假设开发法直接采用传统法，未说明理由
15、造价取900未说明理由
16、技术报告的名称只有“估计技术报告”，应为“房地产估价技术报告”
17、在建工程的折旧业不应该为零看到17处错误，没有地方写，只好写了前面13个，希望不会有错误的把正确的挤掉。
四、
1、有效毛收入的计算不应包括物业费；
22000*50*12*（1-10%）=11880000（元）
2、管理用房未出租不应算空置；
13068000*3%=392040（元）
3、遗漏房产税；
13068000*12%=1568160（元）
4、收益年限应为45年。
10650686/5%*｛1-1/（1+5%）45｝=189306036.6=189306037（元）取整
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