2005年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试题（6）

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  　四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题。纸上作答。）
　　1．某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：
　　（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
　　（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。
　　（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
　　（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
　　（5）项目折现率为10％，商业物业报酬率为12％。
　　（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3％缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

答案：
　　（1）项目建成后的价值：
　　写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元
　　写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元
商业部分开发完成后的价值：
 
　　（2）续建成本：
　　3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元
　　装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元
　　（3）每半年还款额：
　　
　　（4）贷款余额：
　　
　　（5）转让价：
　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元

　　2．某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
　　（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
　　（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
　　（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
　　（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
　　（5）假设除空调以外，残值率均为零。
　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

答案：
　　（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]
　　=800×0.9006/0.9540=755.26万元
　　（2）建筑物物质折旧额计算：
　　1）门窗等损坏的修复费用=3万元；
　　2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；
　　3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
　　4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元
　　（3）建筑物功能折旧额计算：
　　1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
　　2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
　　（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元
　　（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元
　　（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元
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