03年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试真题答案

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1、答案：D  2、答案：A   3、答案：D
4、答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）
5、答案：B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120
6、答案：B解析：（5×6%÷12）÷[1-（1+6%÷12）-120
7、答案：A
解析：P=[2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86
A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6)-60]
8、答案：C解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85   30÷8.85=3.39
9、答案：A
解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，
乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。
10、答案：B11、答案：C12、答案：A
13、答案：C14、答案：B15、答案：A 16、答案：B
17、答案：D   18、答案：B
19、答案：A   20、答案：A
21、答案：A     22、答案：A  23、答案：B  24、答案：B
25、答案：C  26、答案：A  27、答案：C  28、答案：A
29、答案：C解析：(33.6－30)÷4.5  30、答案：D
31、答案：B  32、答案：B
33、答案：B  34、答案：A  35、答案：A

1、答案：ABC  2、答案：ABC    3、答案：ABC     4、答案：BD
5、答案：AB  6、答案：AB   7、答案：ABCD   8、答案：ACDE
9、答案：BCDE      10、答案：AB  11、答案：ABD   12、答案：ABCD  
13、答案：ABCD    14、答案：CDE   15、答案：ABCD

答案：√   答案：×  答案：×  答案：√解析：没有超过70年，可以。答案：×答案：√答案：×答案：×答案：√答案：×
答案：√  答案：√  答案：×  答案：√  答案：√

答案：购买商铺总投资：18000×60=1080000元 1分
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
108万×30％=324000元 0.5分
购买商铺的贷款额（P）：
1080000×70％=756000元 0.5分
抵押贷款年还本付息额：
i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分
A=P×i(1+i)n/〔（1+i）n－1〕 1分
=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分
=106693.99元 0.5分
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％ 0.5分
所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额
=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入＋经营费用
=145573.99＋毛租金收入×25％
则：毛租金收入=145573.99/(1－25%)=194098.65元 0.5分
最低月租金单价：=毛租金收入/（可出租面积×12个月）
=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 1分
计8分

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