2006年房地产估价师房地产估价理论与方法考试试题二

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二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C 为某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通告道路
E 某宗土地只能用于商业房地产开发

2、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
A 该房地产的实际价格等于名义价格
B 价格名义价格为50万元
C 该房地产的实际价格高于50万元
D 该房地产的实际价格为50万元
E 该房地产不存在名义价格

3、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。
A 卖方和买方掌握必要的市场信息
B 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D 卖方和买方追求各自利益的最大化
E 卖方和买方急于完成交易

4、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A 与外部环境最协调
B 达到规模递增
C 内部构成要素的组合最适当
D 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合

5、市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A 环境
B 地形地势
C 外部配套设施
D 内部基础设施完备程度
E 装饰装修

6、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
B 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）

7、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B 重新购建价格是在估价时点的价格
C 重新购建价格是客观的价格
D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

8、在运用成本法时最主要的有（ ）。
A 区分计划成本和实际成本
B 区分实际成本和客观成本
C 结合实际成本来确定评估价值
D 结合实际开发利润来确定评估价值
E 结合市场供求分析来确定评估价值

9、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A 功能落后
B 功能缺乏
C 环境污染
D 交通
E 正常使用的磨损

10、根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A 直接资本化法
B 投资法
C 收益乘数法
D 利润法
E 现金流量折现法

11、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。
A 可接受性
B 保值增值性
C 现实社会需要程度
D 未来发展趋势
E 固定性

12、运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查
B 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C 观察、分析时间序列，得出一定的模式
D 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E 对未来的价格进行分析和预测

13、高层建筑地价分摊的方法有（ ）。
A 按建筑物价值进行分摊
B 按房地价值进行分摊
C 按土地价值进行分摊
D 按建筑面积进行分摊
E 按楼面地价进行分摊

14、影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。
A 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B 社会发展状况、房地产投机和城市化
C 财政收支及金融状况、利率
D 物价、汇率、居民收入
E 人口数量、行政隶属变更、居民收入

15、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山
C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D 房地产估价人员可以假定估价时点
E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

三、判断题（共15题，每题目1分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题部分最多扣至零分）

1、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。（ ）

2、甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）

3、在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）

4、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）

5、某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/ m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758人民币/ m2。

6、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）

7、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月工资1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）

8、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ）

9、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）

10、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）

11、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）

12、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ ）

13、有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）

14、一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）

15、接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）

1、某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。（8分）

2、估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：

实例交易价格（元/ m2）
 交易情况
 交易日期
 房地状况
 
A
 2200
 正常
 2006年3月30日
 比估价对象劣3%
 
B
 2050
 正常
 2005年12月30日
 比估价对象劣8%
 
C
 2380
 比正常价格高3%
 2006年5月30日
 比估价对象优5%
 

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

 

（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）

，2006年房地产估价师房地产估价理论与方法考试试题二