2005年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》考题（2）

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21．某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（  ）
A、0.21   
B、1.23   
C、2.01   
D、3.23

22．某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（  ）。
A、3.57%  
B、4.00%  
C、6.56%  
D、10.56%

23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（  ）万元。
A、755.54  
B、772.84  
C、1400.88  
D、1433.90

24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（  ）。
A、80%  
B、120%  
C、171%  
D、200%

25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（  ）
A、变动成本的设置    
B、销售收入的不同
C、固定成本的设置    
D、平衡点的设置

26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可边成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（  ）。
A、2.0  
B、3.0  
C、4.0  
D、5.0

27．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（  ）。
A、52%  
B、58%  
C、62%  
D、68%

28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（  ）。
A、单元估算法 
B、单位指标估算法 
C、概算指标法 
D、工程量近似匡算法

29．某防地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（  ）。
A、损益表  
B、资金来源与运用表  
C、资本金现金流量表  
D、全投入现金流量表

30．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（  ）。
A、时间类参数 
B、融资类参数 
C、评价标准类指标 
D、收益类指标

31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（  ）风险。
A、市场   
B、财务   
C、政策   
D、经营

32．房地产开发企业税后利润应首先用于（  ）。
A、弥补企业以前年度的亏损   
B、 提取法定盈余公积金
C、提取公益金      
D、向投资者分红

33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费时按（  ）计算的。
A、综合利率  
B、贷款利率  
C、折现率  
D、机会成本

34．某写字楼的建筑面积为8万元m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（  ）万m2。
A、5.2   
B、6.4   
C、6.8   
D、7.6

35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（  ）万元。
A、13.2   
B、15.9   
C、19.5   
D、20.4

答案：
　　21．B 　　22．A　　 23．D 　　24．A　　 25．D
　　26．B 　　27．A 　　28．C 　　29．D　　 30．D
　　31．B 　　32．A 　　33．D 　　34．A　　 35．B
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