2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题6

标签：真题,试题下载, 2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题6,http://www.gong66.com

 

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题分。错处不超过个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣分。本题最多扣至零分）。

　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积，总建筑面积，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自年月日起年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在年月目的市场价格（购买总价和单价）。

　　有关资料如下：

　　预计估价对象装修改造的工期为年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在元，空置和租金损失率为％，出租成本及税费为年租金收入的％。　

　　预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

　　折现率为％，销售费用及销售税费率为％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为％。

　　估价测算如下（节选）：

　　一、估算净收益

　　净收益％（％）（％）（万元）

    二、测算报酬率

　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

　　采用试算法推算报酬率。具体如下：

求取可比实例报酬率表

　　注：上表计算结果无误。

　　报酬率（％％％％）％

　　取整报酬率为％。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值

                                  

　　四、装修改造费用总额

                 装修改造费用（）万元

　　五、销售费用与销售税费

                 销售费用与销售税费％（％）万元

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为，则

                 购买现厂房的税费总额％

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

                 估价对象的市场价格总价　　　　　　　　万元　　单价元

答案：

净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为％　　净收益％（％）（％）万元　　测算报酬率中，案例与估价对象差异较大，应剔除　　报酬率％％％％　　装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为年　　装修改造后的办公楼价值

　　或：　　装修改造后的办公楼价值

装修改造费用的计算错误，折现率应为％。　　装修改造费用：（％）万元

，2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题6