03年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题3

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21．某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（ ）。
A．75％
B．79％
C．81％
D．84％

22．建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格

23．收益法中所指的收益是（ ）。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益

24．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60

25．采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。
A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况

27．有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A．400
B．450
C．500
D．540

28．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．180
B．196
C．200
D．300

29．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿

30．对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法

31．某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元／m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216

32．基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论

33．某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．19％
B．21％
C．23％　
D．25％

34．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。
A．78％
B．85％
C．117％
D．150％

35．在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象

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