2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案2

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18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（　）。（建设工程　教育网提供）
　　A．80％　
    B．82％　
    C．83％　
    D．92％

　　19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　）年。
　　A．35　
    B．45　
    C．48　
    D．50

　　20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　）。
　　A．10.0％　
    B．11.1％　
    C．11.9％　
    D．12.5％

　　21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。
　　A．10.2 　
    B．11.0　
    C．11.3　
    D．11.5

　　22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。
　　A ．14140　
    B．42421　
    C．56561　
    D．60000

　　23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）
　　A．3275　
    B．3287　
    C．3402　
    D．4375

　　24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。
　　A．43
　　B．112.5
　　C．123.3
　　D．150

　　25．用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（　）。（建设工程教育网提供）
　　A．0
　　B．α/ （1+Yn）
　　C．α×n
　　D．∞

　　26．资本化率是（　）的倒数。
　　A．毛租金乘数
　  B．潜在毛租金乘数
　  C．有效毛收入乘数
　  D．净收益乘数

　　27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
　　A．368
　　B．552
　　C．561
　　D． 920

　　28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。
　　A．30％
　　B．45％
　　C．65％
  　D．75％

　　29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）
　　A．849
　　B．865
　  C．882
  　D．915

　　30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。
　　A．最低价格
    B．平均价格
    C．出让地价
    D．标定地价

　　31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（　）临街宽度。
　　A．单独深度价格修正率
　　B．累汁深度价格修正率
　　C．平均深度价格修正率
　　D．混合深度价格修正率

　　32．某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（　　）万元。
　　A．53.34
　  B．85.34
    C．106.68
　　D．213.36

　　33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（　 ）。（建设工程教育网提供）
　　A．1％
 　 B．1.5％
 　 C．2％
　  D． 2.5％

　　34．防范估价风险的最后一道防线是（　）。
　　A．撰写估价报告
    B．审核估价报告
    C．出具估价报告
  　D．估价资料归档

　　35．下列表述中不正确的是（ ）。
　　A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
　　B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
　　C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
　　D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

 

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