2016年房地产估价师《经营与管理》模拟习题4

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　　三、判断题

　　、投资是指经济实体以获利未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。　

　　对 错

　　标准答案： 正确

　　、 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。

　　、 房地产投资是许多人梦寐以求的。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：准确地说，只有房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。

　　、 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越大，表明该项目风险越大。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 房地产投资适应性的特点的前提是必须符合房地产合法使用和合法处置的要求，也即追求房地产投资效益最大化必须满足其合法性前提。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和购买方式。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入和途径。

　　、 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于基准收益率。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比　。

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发成本之比。

　　、 “三项预测值”分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　、 多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　、 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。　

　　对 错

　　 标准答案： 正确

　　、 过高的物业租金，不一定会导致业主利益的损失而过低的物业租金，则一定会导致业主利益的损失。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到，但可获得的总租金收入并不一定理想。

　　、 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛租金收入。　

　　对 错

　　 标准答案： 错误

　　解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

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