2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题5

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　　五、估价的测算过程

　　市场法的基本步骤为：

　　搜集交易案例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正市场状况（交易日期）调整房地产状况调整（区域因素、个别因素）求取比准价格其基本计算公式如下：

　　估价对象比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数

　　（一）市场法

　　选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表），选择个可比实例进行比较。

表　　可比实例表

　　可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表。

表　　因素条件对比说明表

　　修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。

表　　因素条件分值表

　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。

表　　可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

　　市场法估价结果　个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：　　（）元

　　（二）收益法测算

　　收益法的基本步骤为：

　　搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用预测估算净收益一求取适当的报酬率选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。　

　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。　　

    其计算公式如下：

　　式中：　　一房地产的收益价格；　　一一房地产未来每年净收益；　　一一房地产的报酬率；　　一一房地产的收益期限；　　一一净收益逐年递增的比率。

　　租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为～元（天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为元／（天）。

　　空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在％左右，确定空置率及租金损失率合计为％。

　　年有效毛收入的确定

有效毛收入日租金收入天数年（置及租金损失率）

　　净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为％。

现时年净收益有效毛收入（运营费用率）

　　报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。

报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率

　　房地产报酬率确定为％。

　　剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自年月日起年。本报告设定估价对象剩余使用期限年，无续期。

　　租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为％。

　　收益价格的确定。

　　表收益法计算过程　　（每平方米）　　

　　运用收益法求取的估价对象收益价格为元。

　　（三）估价对象房地产价格的确定

　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。

　　估价对象房地产单价（）元　　估价对象房地产总价元　　取整为万元。　　单价为元

　　六、估价结果

根据《房地产估价规范》（）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点年月目的市场价值为人民币　壹仟零玖拾肆万元整（万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币 壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（元）。

附件

　　《委托司法鉴定函》（复印件）　　《房屋所有权证》（复印件）　　《国有土地使用证》（复印件）　　估价对象地理位置示意图　　估价对象小区实景照片　　估价机构资质证书（复印件）　　估价机构营业执照（复印件）　　房地产估价师注册证书（复印件）

 

答案：

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