2016年房地产开发经营与管理考试试题

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c房地产开发贷款
d在公开市场上发行股票
e土地储备贷款

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1、基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ ）

2、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）

3、房低产空间市场的供求关系直接决定了房低产租金的水平。（ ）

4、房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）

5、项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）

6、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）

7、在现在流量图上，横坐标轴“0”点 所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（ ）

8、机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（ ）

9、估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）

10、在房地产开发项目地前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素（ ）

11、房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度（ ）

12、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必需编制的基本报表。( )

13、功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）

14、债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）

15、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入700元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能够买住房的最高总价是多少？若第5年末银行贷款利率上调9%，为保持原月偿还额不变，则∶（2）该 家提需在 第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）

2、 某房地产开发项目地占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，

其余投资 来源 于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元,全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的经销售收入分别为7750万元、2600万元、21650万，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（㎡·年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设∶投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部在投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租其内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和25%.

在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。( 3)该项目自有资金财务净现值。（12分）

2006年《房地产开发经营与管理》考试试题参考答案

一、       单项选择题

1b 2b 3c 4b 5a 6c 7d 8d 9b 10a

11d 12d 13b 14b 15c 16a 17c 18a 19d 20c

21d 22c 23c 24b 25a 26c 27c 28d 29b 30a

31b 32d 33b 34d 35b

二、       多项选择

1bcd 2acd 3bcde 4cd 5bde 6abcd 7ce 8ace 9acde 10ade

11ace 12acde 13acde 14abc 15abce

三、       判断题

1× 2 × 3 × 4 × 5√ 6√ 7 × 8 × 9√ 10√

11√ 12√ 13√ 14 × 15 ×

四、       计算题

1（1）该家庭的月还款额a=7000×25%=1750(元)

月贷款利率ī=6%÷12=0.5%

计息期n=20×12=240

则有偿还能力的最大抵押贷款额

p=a×{[（1+i）n-1]÷[ i ×(1+i)n]}

=1750×{[（1+0.5%）240-1]÷[0.5%×(1+0.5%)240]}=244266.35（元）

该家庭购房最高总价：244266.35÷（1-30%）=348951.93（元）=34.9（万元）

（2）第5年年末剩余贷款额，即后15年每月还款额1750元在 第5年年末的现值

p=a×{[（1+i）n-1] ÷[ i ×(1+i)n]}

=1750×{[(1+0.5%)12×15-1] ÷[0.5%×(1+0.5%)12×15 ]}=207381.15（元）=20.74（万元）

第5年末银行贷款利率上调为0.9%（月利率为0.75%），后15年每月还款额175元在第5年年末的现值为

p=a{[( 1+i)n-1]/[ i ( 1+i)n]}=1750×{[(1+0.75%)12×15-1]/[0.75%(1+0.5%)12×15]}=172538.47（元）=17.25（万元）

因此，该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49（万元）

（3）若不提前还贷，月还款额不变，今后n 月需还第5年末时的剩余贷款额20.74万元，则：

由p=a{[(1+i)n-1]/[ i (1+i)n]}即207381.15=1750×{[（1+0.75%）n-1]/[0.75%(1+0.75%)n]}

可得出：（1+0.75%）n=8.9909，两边取对数可求得n, n=293.93(月)

因此，还款年限将延长：293.93÷12-15=9.49（年）

2、（1）为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：

第1年年初投入自有资金9000万元

第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；

第3年年初 销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000（万元）

第4年年初 借款本息和共计10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）

销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000（万元）借款

第5年初借款本息和共计：5000×（1+10%）=5500（万元）

利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230（万元）

则该项目借款计划为：第2年年出借10000万元，第3年年初借5000万元；

还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元

(2)年份

0

1

2

3

4

5-39

40

销售收入

7750

12600

21650

租金收入

1080

1080

1080

服务用房残值

20

全部投资

-9000

-13250

-12750

自有金投入

-9000

-3250

还本付息

-12600

-5500

全部投资净现金流量

-9000

-13250

-5000

12600

22730

1080

1100

自有资金净现金流量

-9000

-3250

-5000

0

17230

1080

1100

当 i1=16%时

npv1=-9000+(-13250)/(1+16%)+(-5000)/(1+16%)2+(-12600)/(1+16%)3+(-22730)/(1+16%)4+1080{[(1+16%)39-4-1]/[16%(1+16%)39-4]} ×[1/(1+16%)4+1100/(1+16%)40

=-9000-11422.41-3715.81+8072.29+12553.58+3707.29+2.9

=197.84(万元)

当i2=17%时，

npv2=-9000+[-13250/(1+17%)]+[-5000/(1+17%)2]+12600/（1+17%）3+22730/（1+17%）4+1080{[（1+17%）39-4-1]/[17%（1+17%）39-4]} ×[1/（1+17%）4]+1100/（1+17%）40

=-9000-11324.79-3652.57+7867.07+12129.87+3376.32+2.06

=-602.04（万元）

firr=16%+197.84/（197.84+︱-602.04︳）×（17%-16%）=16.25%

该项目全部投资内部收益率为16.25%

（3）自有资金财务净现值

fnpv=-9000+（-3250）/（1+25%）+（-5000）/（1+25%）2+17230/（1+25%）4+1080×{[（1+25%）39-4-1]/[25%（1+25%）39-4]}×[1/（1+25%）4]+1100/（1+25%）40

=-9000-2600-3200+7057.41+1768.75+0.15

=-5973.69（万元）

难点解析

一、单项选择题

15、第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：

p=a[(1+i)n-1]/ i (1+i)n=2000×[(1+0.5%)60-1]/[0.5%( 1+0.5% )60]=103451.12(元)

所还贷款利息：103451.12×0.5%=517.26（元）

所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）

16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）

17 月还款额6000×30%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% ÷12）的现值为p=a[(1+i)n-1]/i

( 1+i)n=1800×[(1+0.5%)120-1/[0.5%( 1+0.5%)120]=162132.22(元)

则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）

18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：

a=p[ i (1+i)n/(1+i)n-1]=60000×{[0.5%(1+0.5%)72]/(1+0.5%)72-1}=994.37(元)

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