房地产估价理论与方法模拟试题（2）

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二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1、成本法中的“开发利润”是指（ ）。
a、开发商所期望获得的利润 b、开发商所能获得的最终利润
c、开发商所能获得的平均利润 d、开发商所能获得的税后利润
e、开发商所能获得的税前利润
答案：ce
解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。
2、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
a、繁华程度 b、临街状况 c、容积率
d、使用年限 e、周围环境
答案：abe
解析：见教材。
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
a、深度百分率 b、资本化率 c、收益率
d、物价指数 e、其他价格修正率
答案：ae
解析：见教材。

4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。
a、求得的路线价已是正常价格
b、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
c、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
d、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

答案：ac
解析：见教材。


5、在实际中计算地租量的方法有（ ）。
a、从房租中分离出地租 b、由地租求出地租
c、采用比较法求出地租 d、由土地开发成本求出地租
e、采用类似假设开发法的方法求出地租
答案：abce
解析：见教材。
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。
a、农用地改为非农建设用地 b、在写字楼旁新建大型游乐场
c、住宅区内道路禁止货车通行 d、常常遭受洪水威胁
答案：bd
解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。

7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。

a、委托估价合同 b、实地查勘记录

c、估价人员的作息时间 d、向委托人出具的估价报告
e、估价项目来源和接洽情况
答案：abde
解析：见教材。
8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。
a、交通建设 b、市场供求变化 c、人口素质变化
d、所在地区衰落 e、城市规划的指定与修改
答案：abde
解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。
9、在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
a、商品房销售中的起价 b、拍卖活动中的保留价
c、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
d、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
e、采用收益法确定的参考价格
答案：ab
解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
10、下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
a． 征地费
b． 建筑安装工程费
c． 住宅小区内的营业性用房建设费用
d． 住宅小区内设施的建设费用
答案：ab
解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。

11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。
a．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
b．由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值
c．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
d．忽略了房地产租金以外的收入
答案：abc
解析：d为毛租金乘数法的缺点。

12、经济适用住宅基准价格由（ ）构成
a． 开发成本
b． 税金
c． 经营用房的建筑安装费
d． 利润
答案：abd
解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。
13、房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的
a． 结构的完好、损坏程度
b． 装修的完好、损坏程度
c． 设备的完好、损坏程度
d． 使用年限的长短

答案：abc
解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
14、商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定
a． 征地费及拆迁安置补偿费
b． 勘察设计及前期工程费
c． 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
d． 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
e． 住宅建筑、安装工程费
答案：abde
解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。
a．房地剩余技术 b．市场剩余技术
c．土地剩余技术 d.建筑物剩余技术
答案：cd
解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择ab。

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