房地产估价理论与方法模拟试题（1）

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一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
a、3214 b、3347 c、3367 d、3458
答案：b
解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2。2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
a、该建筑物的价值低于拆迁费用 b、该估价结果肯定有误
c、甲土地的价值高于乙土地的价值 d、不可能出现这种情况
答案：a
解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。
3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
a、100 b、300 c、600 d、900
答案：d
解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。
4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
a、35 b、45 c、48 d、50
答案：a
解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
a、109 b、117 c、124 d、130
答案：b
解析：100+100*（9%+8%）=117万元。


6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
a、物质折旧 b、功能折旧 c、经济折旧 d、会计折旧
答案：c
解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。
7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
a、552 b、3519 c、4293 d、4845
答案：c
解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。
8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
a、800万元 b、1000万元 c、1800万元 d、800-1000万元
答案：d
解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
a、0.060 b、0.940 c、1.060 d、1.064
答案：d
解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。
10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
a、180.0 b、300.0 c、309.0 d、313.2
答案：c
解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）
11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
a、2290.91 b、2326.41 c、2344.16 d、2308.66
答案：b
解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
a、售价 b、租金 c、潜在毛收入 d、净收益
答案：a
解析：见教材。
13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
a、重置成本+土地使用权价值
b、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
c、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
d、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
答案：c
解析：见教材。
14、在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
a． 有效经过年数
b． 实际经过年数
c． 剩余经过年数
d． 自然经过年数
答案：a
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
a、50 b、250 c、300 d、350
答案：b
解析：300-50=250元/m2。

16、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
a、收益能够量化 b、风险能够量化
c、收益或风险其一可以量化 d、收益和风险均能量化
答案：d
解析：见教材。
17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
a、5.00% b、5.25% c、5.42% d、5.75%
答案：d
解析：此人应占有的土地份额={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%。

18. 按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
a．收益性 b. 用途 c. 市场性 d. 地段
答案：b
解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

19. 最能说明土地价格水平高低的价格是( ).
a. 土地单价 b. 基准地价 c. 楼面地价 d. 标定地价
答案：a
解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。
20. 市场法的理论依据是( ).
a. 适合原理 b. 替代原理 c. 最高最佳使用原则 d. 均衡原理
答案：b
解析：见教材。



21. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当(　　)．
a. 完全相同 b. 剧烈变动 c. 差距加大 d. 应当相近
答案：d
解析：见教材。


22. 有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。
a．950 b. 1000 c. 1200 d. 1250
答案：a
解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。
23. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ).
a. 生地价 b. 熟地价 c. 毛地价 d. 拆迁补偿安置价
答案：c
解析：见教材。

24. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.
a. 交易实例 b. 可比实例 c. 估价对象 d. 标准化实例
答案：b
解析：见教材。


25. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.
a. 重建成本 b. 重置成本 c. 完全成本 d. 重新购建价格
答案：a
解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用重建成本最好.


26. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ).
a. 有效经过年数等于实际经过年数 b. 有效经过年数短于实际经过年数
c. 有效经过年数长于实际经过年数 d. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
答案：d
解析：见教材。
27. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ).
a. 甲等于乙 b. 甲大于乙 c. 甲小于乙; d. 难以判断
答案：c
解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米, 乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米, 若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。

28. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ).
a. 逐渐降低 b. 逐渐升高 c. 可视为基本不变 d. 为零
答案：c
解析：见教材。

29. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据.
a. 类似房地产的客观b.类似房地产的实际c. 类似房地产的最高 d. 类似房地产的最低.
答案：a
解析：见教材。


30. 估价上折旧注重的是( ).
a. 原始取得价值的减价修正 b. 原始取得价值的摊销与回收
c. 重置价值的摊销与回收 d. 价值的减价修正
答案：d
解析：见教材。
31. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
a. 500 b. 200 c. 250 d. 100
答案：c

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