2016年房地产估价师理论与方法模拟试题一

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　  1、下列( )情况会导致房地产的价格偏高。
　　A、政府协议出让土地
　　B、购买相邻房地产
　　C、卖方不了解行情
　　D、设立抵押的房地产

　　2、路线价法主要适用于( )。
　　A、城市市区房地产估价
　　B、城市商业街道两侧土地的估价
　　C、区片土地的估价
　　D、时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

　　3、中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
　　A、使用权
　　B、抵押权
　　C、所有权
　　D、租赁权

　　4、应用路线价法的前提条件是( )。
　　A、土地形状较规则
　　B、街道较规整
　　C、地势较平坦
　　D、临街各宗土地的排列较整齐

　　5、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。
　　A、1000
　　B、1100
　　C、1200
　　D、1300

　　6、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
　　A、周围环境状况、安宁程度
　　B、位置有利于原料和产品的运输
　　C、交通是否便捷及离市中心的远近
　　D、繁华程度、临街状况

　　7、在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。( )
　　A、对
　　B、错

　　8、从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是( ).
　　A、被动接受
　　B、主动争取
　　C、自有自估
　　D、朋友介绍

　　9、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
　　A、1.05
　　B、0.98
　　C、0.95
　　D、1.03

　　10、比准价格是一种( )。
　　A、理论价格
　　B、公平价格
　　C、市场价格
　　D、评估价格

    11、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。( )
　　A、对
　　B、错

　　12、市场法中实物状况修正的内容包括( )等项。
　　A、容积率
　　B、面积大小
　　C、建筑结构
　　D、工程质量

　　13、交易日期修正的具体方法为( )。
　　A、价格指数
　　B、价格变动率
　　C、时间序列分析
　　D、价格可变系数

　　14、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准将可比实例的房地产状况与它逐项比较。
　　A、评选
　　B、评定
　　C、评分
　　D、评价

　　15、某高层楼房占用的土地总面积为900 m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
　　A、700
　　B、600
　　C、500
　　D、200

　　16、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852

　　17、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有( )。
　　A、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策
　　B、行政隶属变更、城市发展战略
　　C、城市规划、土地利用规划
　　D、税收政策、交通管制、.整理

　　18、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行。( )
　　A、对
　　B、错

　　19、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有( )。
　　A、是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析
　　B、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变
　　C、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末
　　D、净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等

　　20、估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
　　A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 .
　　B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
　　C、拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
　　D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算

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