房地产估价理论与方法模拟试题(6)
08-27 14:22:41 浏览次数:168次 栏目:理论与实务
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二、多项选择(共15题,每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。)
1. 房地产价格形成条件有( )。
a、房地产的需要
b、房地产的有用性
c、房地产的有效需求
d、房地产的相对稀缺性
答案:bcd
解析:见教材。
2. 评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括( )等。
a、土地生熟程度
b、土地使用权年限
c、土地使用者
d、土地利用条件
答案:abd
解析:见教材。土地使用者与基准地价无关。
3. 路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
a、路线价
b、深度百分率
c、宗地形状
d、临街状态
答案:ab
解析:简单来说,路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
a、法律上允许
b、程序上合理
c、技术上可能
d、经济上可行
答案:acd
解析:见教材。
5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
a、市场比较法
b、收益法
c、成本法
d、购买年法
答案:abd
解析:预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法,成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6. 建筑物的物质折旧包括( )。
a、功能衰退
b、正常使用的磨损
c、环境恶化
d、意外的破坏损毁
答案:bd
解析:功能衰退属于功能折旧,环境恶化属于经济折旧。
7. 运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。
a、使用性质相同
b、地点相近
c、价格相同
d、交易日期与估价时点相近
答案:abd
解析:见教材。
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。
a、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
b、资本化率的求取
c、市场法中交易日期修正
d、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案:ad
解析:见教材。
9. 影响房地产价格的社会因素,主要有( )。
a、政治安定状况
b、社会治安程度
c、房地产投资
d、房地产投机
e、城市化
答案:abde
解析:见教材。
10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含( )
a. 所得税
b. 土地摊提费
c. 改扩建费
d. 房屋火灾保险费
答案: abc
解析:d是收益性房地产正常运营所必须的,所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有( )
a. 累加法
b. 市场提取法
c. 投资报酬率排序插入法
d. 实际观察法
答案: abc
解析:d是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )
a. 商业利润
b. 净运营收益
c. 潜在毛收入
d. 有效毛收入
答案:bcd
解析:a不是房地产本身带来的收益,而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中,下列哪一种说法是正确的( )
a. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
b. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
c. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
d. 报酬率与投资风险正相关
答案: ad
解析:bc正确的说法应该是:运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率,投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
14、下列哪种房地产最适用成本法估价( )
a. 学校
b. 公园
c. 商场
d. 普通商品住宅
答案:ab
解析:学校和公园是很少发生交易的房地产,最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产,最适用于用市场法估价。
15、以下哪些属于重新购建价格( )
a. 建筑物的重置价格
b. 土地的重置价格
c. 建筑物的重建价格
d. 土地的重建价格
答案:ac
解析:土地没有重置价格和重建价格之说。,房地产估价理论与方法模拟试题(6)
二、多项选择(共15题,每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。)
1. 房地产价格形成条件有( )。
a、房地产的需要
b、房地产的有用性
c、房地产的有效需求
d、房地产的相对稀缺性
答案:bcd
解析:见教材。
2. 评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括( )等。
a、土地生熟程度
b、土地使用权年限
c、土地使用者
d、土地利用条件
答案:abd
解析:见教材。土地使用者与基准地价无关。
3. 路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
a、路线价
b、深度百分率
c、宗地形状
d、临街状态
答案:ab
解析:简单来说,路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
a、法律上允许
b、程序上合理
c、技术上可能
d、经济上可行
答案:acd
解析:见教材。
5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
a、市场比较法
b、收益法
c、成本法
d、购买年法
答案:abd
解析:预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法,成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6. 建筑物的物质折旧包括( )。
a、功能衰退
b、正常使用的磨损
c、环境恶化
d、意外的破坏损毁
答案:bd
解析:功能衰退属于功能折旧,环境恶化属于经济折旧。
7. 运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。
a、使用性质相同
b、地点相近
c、价格相同
d、交易日期与估价时点相近
答案:abd
解析:见教材。
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。
a、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
b、资本化率的求取
c、市场法中交易日期修正
d、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案:ad
解析:见教材。
9. 影响房地产价格的社会因素,主要有( )。
a、政治安定状况
b、社会治安程度
c、房地产投资
d、房地产投机
e、城市化
答案:abde
解析:见教材。
10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含( )
a. 所得税
b. 土地摊提费
c. 改扩建费
d. 房屋火灾保险费
答案: abc
解析:d是收益性房地产正常运营所必须的,所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有( )
a. 累加法
b. 市场提取法
c. 投资报酬率排序插入法
d. 实际观察法
答案: abc
解析:d是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )
a. 商业利润
b. 净运营收益
c. 潜在毛收入
d. 有效毛收入
答案:bcd
解析:a不是房地产本身带来的收益,而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中,下列哪一种说法是正确的( )
a. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
b. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
c. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
d. 报酬率与投资风险正相关
答案: ad
解析:bc正确的说法应该是:运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率,投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
14、下列哪种房地产最适用成本法估价( )
a. 学校
b. 公园
c. 商场
d. 普通商品住宅
答案:ab
解析:学校和公园是很少发生交易的房地产,最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产,最适用于用市场法估价。
15、以下哪些属于重新购建价格( )
a. 建筑物的重置价格
b. 土地的重置价格
c. 建筑物的重建价格
d. 土地的重建价格
答案:ac
解析:土地没有重置价格和重建价格之说。,房地产估价理论与方法模拟试题(6)
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