房地产估价理论与方法模拟试题（5）

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一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。

a、价格
b、常数
c、价格变动率
d、时间
答案：d
解析：见教材。

2、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。

a、权益状况
b、区位状况
c、实物状况
d、年限状况

答案：a
解析：见教材。



3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。

a、9
b、13.5
c、15
d、18
答案：d
解析：2000/（2000+1000）*27= 18米 


4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。

a、类似写字楼的客观收益
b、市场比较法
c、该写字楼的实际收益

d、无法估算

答案：a
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。 
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。

a、取三者的平均值
b、取三者的中间值
c、任选其中之一
d、在三者的基础上综合分析决定
答案：d
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用a、b、c方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。 
6、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。

a、设定标准深度
b、选取标准宗地
c、编制深度百分率表
d、划分路线价区段
答案：a
解析：见教材。 


7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。

a、1998年6月30日
b、现在
c、重新估价的作业日期
d、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：a
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。



8、报酬率=（ ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

a、平均利润率
b、安全利率
c、经济增长率
d、银行贷款利率

答案：b
解析：见教材。 

9、房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果。

a、供需与价格
b、需求与价格
c、供给与价格
d、供给与需求
答案：d
解析：见教材。

10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。

a、估价目的
b、估价对象
c、估价时点
d、估价目的和估价对象
答案：a
解析：见教材。

11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米
a． 2390
b． 2410
c． 2430
d． 2450
答案：b
解析：逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）
a． 等于报酬率
b． 大于报酬率
c． 小于报酬率
d． 无法知道
答案：a
解析：根据v=a/y，与v=a/r可知y=r。
13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
a． 6
b． 6.9
c． 8.8
d． 9
答案：b
解析：ro=m*rm+（1-m）*re=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、与报酬率性质不同的名词有（ ）
a. 利息率
b. 折现率
c. 内部收益率
d. 空置率
答案：d
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
15、基本完好房的成新率为（ ）
a. 十、九成新
b. 九、八成新
c. 八、七成新
d. 七、六成新
答案：d
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成；
2)基本完好房：七、六成；
3)一般损坏房：五、四成；
4)严重损坏房及危险房：三成以下。

16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
a． 4858
b． 5200
c． 2700
d． 6264
答案：b
解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：v=a/y*[1-1/（1+y）t]+vt/(1+y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元
17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
a. 100
b. 42
c. 63
d. 77
答案：a
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：v=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
a. 225.00
b. 237.50
c. 381.25
d. 395.83
答案：c
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：v=a/y+b/y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。
19．收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
a．最佳用途和最佳规模 b．最佳约度
c．最佳规模和最佳约度 d．最佳用途
答案：c
解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。


20、采用收益法测算房地产价格时，公式v=a/y+b/y2表示（ ）
a. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
b. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
c. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
d. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
答案：a
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
a． 2%
b． 3%
c． 4%
d． 0
答案：d
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。


22、收益法适用的条件是房地产的（ ）
a. 收益能够量化
b. 风险能够量化
c. 收益或风险其一可以量化
d. 收益和风险均能量化
答案：d
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
23、投资利润率的计算公式是（ ）
a． 开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
b． 开发利润/（土地取得成本+开发成本）
c．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）
d．开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：a
解析：b是直接成本利润率的计算公式，d是销售利润率的计算公式，c不是任何利润率的计算公式。
24、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）
a． 2500万元 
b． 3500万元
c． 3600万元
d． 3000万元
答案：c
解析： 20000 x 60% x 3000=3600万元。
25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
a． 30年
b． 20年
c． 10年
d． 40年
答案：b
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

26、一般来说，开发经营期的起点（ ）
a.与经营期的起点重合
b.与运营期的起点重合
c.与建造期的起点重合
d.与开发期的起点重合
答案：d
解析：见教材图示
27、路线价法主要适用于（ ）
a． 城市商业街道两侧土地的估价
b． 旧建筑物的估价
c． 新建筑物的估价
d． 拆迁房屋的估价
答案：a
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）
a． 算术平均数
b． 中位数
c． 加权平均数
d． 众数
答案：d
解析：见教材。
29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）
a． 单利计息的利息少，复利计息的利息多
b． 单利计息的利息多，复利计息的利息少
c． 单利计息的利息与复利计息的利息一样多
d． 无法知道
答案：a
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗
房地产的正常成交价格为( )元／m2。
a．2487．75 b．2500．00 c．2511．00 d．2162．25
答案：b
解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。

31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ） 
a. 700000元
b. 695554元
c. 777268元
d. 800500元
答案：c
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元
租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
v=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元

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